Зачет взаимных требований по ДДУ

Вячеслав
,
Москва
21.02.2020

Здравствуйте. Меня зовут Вячеслав. Я участник долевого строительства в подмосковье. По договору ДДУ вслучае если по окончании строительства по факту обмера квартиры будет превышение заявленной площади то лишние метры я должен оплатить застройщику по цене квадратного метра в договоре ДДУ.

Ответил адвокат -
Королева С.О.

Здравствуйте Вячеслав!
Апелляционном определение Московского городского суда от 06.09.2017 N 33-35365/2017 судьи указали, что в соответствии со ст. 410 Гражданского кодекса РФ, обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны. ** года П.Д.В. подано уведомление ООО "**" о прекращении обязательства по доплате стоимости увеличенной площади квартиры, предусмотренное п. ** Договора участия в долевом строительстве от ** года, в размере ** руб. (** кв. м) полностью зачетом встречного требования участника (П.Д.В.) к застройщику (ООО "**") об оплате неустойки в размере ** руб. В связи с чем, суд пришел к обоснованному выводу, что зачет возможен, вследствие чего неустойка, подлежащая уплате ответчиком в пользу истца по состоянию на дату исполнения обязательств по передаче объекта строительства (передаточного акта) - ** года составляет ** руб. (** руб. - ** руб.).
Однако имеется и иная практика. В Апелляционном определение Московского городского суда от 10.09.2018 по делу N 33-39288/2018 сказано, что судебная коллегия находит правильным вывод суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения требований истца о зачете 200 000 руб. в качестве остаточной суммы долга истца перед ответчиком по договору участия в долевом строительстве в порядке ст. 410 ГК РФ, поскольку требование ответчика доплатить стоимость жилого помещения в связи с увеличением его площади не однородно требованию истца взыскать с ответчика неустойку за нарушение обязательства.
В судебной практике существует и еще один подход, согласно которому, на дольщике лежит обязанность своевременно произвести оплату по договору ДДУ, в том числе произвести доплату после обмеров БТИ. Если дольщик доплату не производит, у застройщика отсутсвует обязанность передать ему квартиру по акту. Если квартира не передана по акту по вине дольщика, начислении неустойки за нарушение срока передачи объекта ДДУ на застройщика неправомерно. См. Апелляционное определение Московского городского суда от 24.05.2017 по делу N 33-18963/2017 (С учетом положений договора участия в долевом строительстве суд отказался взыскать с застройщика неустойку за период до даты, в которую истец осуществил доплату за дополнительную площадь квартиры, поскольку до указанной даты истец не произвел оплату по договору в полном объеме и у ответчика не возникла обязанность передать квартиру истцу).
Из указанного можно сделать вывод, что зачет возможен, если стороны придут к такому соглашению. При возникновении судебного спора - судебная перспектива неоднозначна.