Неустойка с застройщика

Кирилл
,
Красногорск
03.02.2014

Добрый день! Скажите, пожалуйста, какие действия и в какой последовательности лучше предпринять в сложившейся ситуации, а также, на каком этапе лучше обратиться за юридической помощью? Приобретена квартира в строящемся доме в ипотеку в г. Красногорск. Договора были заключены с банком на ипотеку и с застройщиком по 214ФЗ с регистрацией в рег.палате. В договоре прописан срок сдачи дома – 3 кв. 2013 г. с передачей ключей в течение двух месяцев. Застройщик, поняв, что не успевает в срок, в соответствии с ДДУ предложил подписать доп.соглашение о переносе срока сдачи дома на сентябрь 2014 г. В проекте доп.соглашения говорится только о согласии сторон на перенос сроков на сентябрь 2014 г., при этом ни о какой компенсации, неустойках с застройщика и т.д. речи не идет. В ответ застройщику был направлен ответ, что данное доп.соглашение я подписать не могу, так как в нем никак не учтены интересы дольщика (неустойка по 214ФЗ, убытки из-за уплаты повышенных процентов по кредиту, пока строительство дома не завершено и т.д.). Как правильнее с юридической точки зрения поступить в сложившейся ситуации: подавать в суд на застройщика о взыскании неустойки сейчас и еще раз потом (например, каждые полгода/квартал, пока дом не достроят) или ждать окончания строительства и только тогда подавать в суд? Получится ли взыскать с застройщика мои расходы на юриста? Необходимо ли отправлять застройщику досудебную претензию перед тем, как подавать в суд? Заранее спасибо за ответ.

Ответил адвокат -
Коллегия адвокатов

Здравствуйте!
Правоотношения между дольщиком и застройщиком по договору долевого участия регулируются Законом о долевом строительстве. Закон не содержит требования о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора перед обращением в суд с иском о взыскании неустойки с застройщика. Хотя обычно адвокаты рекомендуют такой порядок соблюсти, ведь нередко претензии удовлетворяются в добровольном порядке.
Договор долевого участия заключается в письменной форме и считается заключенным с момента государственной регистрации (ч. 3 ст. 4 Закона о долевом строительстве). Законом о долевом строительстве установлены требования к содержанию договора долевого участия, обязательными для включения являются:
- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома;
- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
- цена договора, сроки и порядок ее уплаты;
- гарантийный срок на объект долевого строительства.
Из изложенного выше видно, что срок сдачи жилого дома в эксплуатацию обязательно должен быть указан в договоре долевого участия и является существенным его условием.
На основании ч. 1 ст. 4 Закона о долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Частью 1 ст. 6 Закона о долевом строительстве предусмотрена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором.
В случае если строительство жилого дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора (ч. 3 ст. 6 Закона о долевом строительстве).
Законом о долевом строительстве предусмотрен размер ответственности застройщика, в ч. 2 ст. 6 данного Закона установлена ответственность застройщика в случае нарушения предусмотренных договором сроков сдачи жилого дома в эксплуатацию. На основании данной статьи застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Следует учитывать, что если участником договора является гражданин, то неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере. При этом сверх неустойки застройщик обязан возместить в полном объеме причиненные участнику убытки (ст. 10 Закона о долевом строительстве).
Неустойка взыскивается судом с момента нарушения срока до момента вынесения решения, т.е. требования можно уточнить после подачи иска в суд. Чтобы не обращаться в суд дважды лучше подавать иск ближе к дате окончания строительства.
Обращайтесь, у нас есть адвокаты, специализирующиеся на данной категории дел, постараемся помочь.