Преимущественное право на заключение договора аренды

Анатолий
,
Москва
29.08.2020
Раздел: 

Мы арендуем нежилое помещение по договору аренды. По договору у нас преимущественное право на заключение договора на новый срок, которым мы хотим воспользоваться. Однако возник конфликт с собственником относительно некоторых пунктов договора, например, нас не устраивает порядок расторжения договора, при котором это право есть только у арендатора, а у нас нет, и еще есть пункт об увеличении цены каждый год пропорционально росту курса евро. Мы составили протокол разногласий. Однако арендодатель не согласился на предложенные нами изменения, и договори подписан не был. Можем ли мы через суд реализовать наше преимущественное право на заключение договори аренды на новый срок и требовать заключения с нами договора аренды?

Ответил адвокат -
Королева С.О.

Здравствуйте Анатолий!
Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора.
При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Для защиты преимущественного права на заключение договора аренды предусмотрено право арендатора по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
То есть специальной нормой ст. 621 ГК РФ такой способ защиты преимущественного права аренды, как заключение договора на новый срок, не предусмотрен.
Вместе с тем он предусмотрен общей нормой п. 4 ст. 445 ГК РФ: "Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда".
Согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 31.01.2012 N 11657/11 реализация права стороны, управомоченной требовать заключения договора в судебном порядке, не может зависеть от формы уклонения обязанной стороны от его заключения на предложенных условиях (отказ от подписания договора, подписание его в суде с протоколом разногласий, утрата протокола разногласий при пересылке или подписание неуполномоченным лицом и т.п.). Поскольку заключение договора является обязательным, обязанностью суда является обеспечение защиты прав лица, обратившегося с требованием о понуждении к заключению договора.
Соответственно, для ответа на вопрос необходимо выяснить, является ли в данном случае заключение договора аренды с конкретным арендатором обязательным для арендодателя в смысле ст. 445 ГК РФ, то есть когда направление второй стороной договора обязанной стороне оферты и неполучение акцепта от обязанной стороны влечет право на передачу спора о заключении договора на рассмотрение суда (п. 1 ст. 445 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику, а также лицам, уполномоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).
Статья 621 ГК РФ не устанавливает безусловной обязанности арендодателя сдать имущество в аренду конкретному лицу, а лишь ограничивает арендодателя в выборе арендатора при наличии воли арендодателя на сдачу имущества в аренду.
Таким образом, в отсутствие добровольно принятого на себя обязательства сдать имущество в аренду арендодатель свободен в выборе: заключать договор аренды с арендатором, имеющим преимущественное право на его заключение, либо не сдавать имущество в аренду.
Соответственно, в данной ситуации арендатор не наделен таким способом защиты, как понуждение арендодателя к заключению договора аренды.
"Подлежит отклонению ссылка предпринимателя на статью 621 ГК РФ о преимущественном праве арендатора, надлежащим образом исполнявшего свои обязанности, заключить договор аренды на новый срок, поскольку названной нормой не предусмотрено право арендатора требовать от арендодателя заключения такого договора и соответствующей обязанности последнего" (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 26.11.2012 N Ф03-5555/2012 по делу N А73-3594/2012.)
Суд счел, что иск о рассмотрении разногласий при заключении договора вне процедуры торгов не подлежит удовлетворению, в связи с чем правомерно отказал и в части понуждения к заключению договора, и в части оценки правомерности его условий (арендатор на основе преимущественного права может требовать перевода прав и обязанностей по сделке арендодателя с лицом на себя, а не понуждения к заключению договора на условиях протокола разногласий) (Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.03.2014 по делу N А48-4257/2012).
На основании изложенного можно сделать вывод, что арендатор, обладающий преимущественным правом заключения договора аренды, не вправе требовать заключения договора на новый срок на предложенных им условиях в судебном порядке.