Мы арендуем нежилое помещение по договору аренды. По договору у нас преимущественное право на заключение договора на новый срок, которым мы хотим воспользоваться. Однако возник конфликт с собственником относительно некоторых пунктов договора, например, нас не устраивает порядок расторжения договора, при котором это право есть только у арендатора, а у нас нет, и еще есть пункт об увеличении...
Признать договор аренды незаключенным
Доброго времени суток! С ООО был заключен договор аренды торговой площади. По факту предоставляется только земля под торговый павильон (павильон и так принадлежит мне, свет оплачивается отдельно, коммуникаций нет). Павильон недействующий (склад). Земля в собственности у города. ООО утверждает, что торговая площадь и земельный участок, который я арендую, это одно и тоже, поэтому договор аренды переделывать не будут. Правомерно ли это? Образовалась задолженность по аренде, так как в мае месяце вышло распоряжение главы города на предоставление в аренду мне этой земли, а ООО за все это время требует аренду, при не оплате требуют вернуть им имущество по приемке-передачи. Может ли земля, на которой располагается мой павильон, являться имуществом? Могу ли я через суд признать договор аренды незаключенным или недействительным. Как доказать, что фактически предоставлялось не то, что прописывалось в договоре?
Ответил адвокат -
Королева С.О.
Здравствуйте Виктория!
Из ваших объяснений следует, что стороны не согласовали предмет договора аренды. Так торговая площадь и земельный участок, на котором она расположена, - это разные понятия. Если предметом вашего договора является торговая площадь, то это относится к площади, находящейся в торговом павильоне, а никак не к земельному участку, на котором данный павильон расположен. Собственником торгового павильона являетесь вы, администрация является собственником земельного участка. ООО скорее всего является арендатором земельного участка по договору аренду, а вам его сдает в субаренду. Таким образом, ООО вправе заключать договоры лишь в отношении земельного участка, что и должно быть предметом договора аренды.
В силу п. п. 1, 3 ст. 607 ГК РФ предметом договора аренды может быть земельный участок; в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Таким образом, условие о предмете договора аренды является существенным условием, без согласования которого договор считается незаключенным.
Весьма важным обстоятельством в договоре аренды является указание на необходимость четкого определения объекта аренды. В этой связи закон обязывает указывать в тексте договора наименование имущества, его количество и качество (п. 3 ст. 607 ГК РФ), а для недвижимого имущества - место его нахождения и другие отличительные признаки, позволяющие индивидуализировать соответствующий объект аренды, причем описать его состояние с учетом физического и "морального" износа, с тем чтобы предмету договора аренды недвижимости мог быть присвоен уникальный кадастровый номер как результат кадастрового и технического учета (инвентаризации). Последнее обстоятельство играет главенствующую роль при определении размера арендной платы. Например, для договора аренды здания (сооружения) условие о размере арендной платы является обязательным (существенным) и должно быть зафиксировано только в письменной форме. При отсутствии этих условий такой договор аренды недвижимости считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).
Кроме того, можно говорить и о возможности признания договора недействительным, если он заключен в отношении имущества, право собственности на которое не принадлежит арендодателю.
