Признание недействительным договора аренды: последствия для субарендатора

arb_m_21.png
Раздел: Аренды
Артем
(Москва)
14.11.2016 - 12:53

Собственник сдал помещение организации в аренду, договор зарегистрирован. Затем сдал это же помещение тоже целиком другой организации (которая и занимает помещение), договор не зарегистрирован. Второй арендатор, в свою очередь, сдал часть помещения в субаренду. Таким образом, получается два действующих договора аренды на одно и то же помещение. Каким образом в данной ситуации должен себя вести субарендатор? Особенно учитывая, что данная ситуация окончательно прояснилась спустя год после подписания договора субаренды. За это время субарендатор успел вложить значительные средства в развитие бизнеса. Может ли он рассчитывать на возмещение средств из-за мошенничества арендатора/владельца помещения?

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Артем!
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ). Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Исходя из положений ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представление документов - доказательств прав собственности арендодателя необходимо только при регистрации договора аренды. А регистрация договора аренды недвижимого имущества в силу требований ст. 651 ГК РФ требуется только для договоров аренды, заключенных на срок не менее одного года.
Таким образом, несмотря на отсутствие прямого указания в законодательстве на обязанность арендатора (субарендатора) проверять права арендодателя на сдаваемое в аренду недвижимое имущество, проверка такого права будет проводиться априори при заключении договора аренды на срок более одного года. Проверка будет осуществляться или арендатором/субарендатором, или самим регистрирующим органом не позднее стадии принятия регистрирующим органом всех документов на регистрацию договора аренды недвижимого имущества.
В случае же заключения краткосрочных договоров аренды/субаренды такую проверку арендатор/субарендатор может забыть осуществить. Между тем у арендодателя может не оказаться прав на сдаваемое в аренду имущество.
В случае принятия в субаренду недвижимого имущества без проверки полномочий арендатора, являющегося по сути арендодателем по отношению к субарендатору, по договору аренды, в рамках которого планируется заключение договора субаренды, существует риск фактического отсутствия у арендодателя права собственности на имущество, а у арендатора - на сдачу его в субаренду. Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. В данном случае договор аренды и договор субаренды являются недействительными сделками; арендованное имущество будет подлежать возврату собственнику. Признание недействительным договора аренды и последствия для субарендатора указаны в п. 2 ст. 618 ГК РФ, согласно которой, если договор аренды по основаниям, предусмотренным ГК РФ, является ничтожным, ничтожными являются и заключенные в соответствии с ним договоры субаренды.
Однако взыскать с арендодателя по договору аренды и с арендатора по договору субаренды уплаченную арендную плату как сумму неосновательного обогащения, исходя из анализа сложившейся судебной практики, будет невозможно.

Понравился ответ адвоката? Оставьте свой отзыв  или  Задайте дополнительный вопрос

Дополнительный вопрос

Укажите тот-же e-mail, что указывали при добавлении вопроса.

Задать свой вопрос адвокату

Уважаемые посетители сайта! Бесплатная юридическая консультация онлайн работает на нашем сайте с 2004 года. Бесплатная юридическая консультация предоставляется только практикующими юристами и адвокатами Москвы, имеющими опыт работы в различных отраслях права более 20 лет. Получить юридическую консультацию бесплатно можно на нашем сайте без регистрации. Если вам нужна консультация юриста (адвоката) в Москве бесплатно в интернете в режиме online, предоставленная на высоком профессиональном уровне, наш сайт для вас. Ответ на вопрос будет направлен вам на почту в кратчайшие сроки и опубликован на сайте. Для удобства пользования разработан рубрикатор вопросов и ответов.

consult

Plain text

  • Разрешённые HTML-теги: <strong></strong><ul><ol><li><em><i><p>
  • Строки и параграфы переносятся автоматически.
Например: Как выписать человека из квартиры, если он не живет 10 лет?
Телефон не будет виден другим посетителям сайта
E-mail не будет виден другим посетителям сайта
To prevent automated spam submissions leave this field empty.

Вертикальные вкладки

Нажимая на кнопку, вы даете согласие на обработку своих персональных данных
Стоимость услуг Вашего адвоката

По гражданским делам
Консультация адвоката Составление искового заявления Ведение дела в суде первой инстанции/ апелляции в Москве
от 1500 руб. от 5 тыс. руб. от 35 тыс. руб./
от 15 тыс. руб.
По уголовным делам
Консультация адвоката Защита на стадии следствия в Москве Защита в суде первой инстанции в Москве
от 1500 руб. от 25 тыс. руб./
мес.
от 25 тыс. руб./
мес.
По арбитражным делам
Консультация адвоката Составление искового заявления/претензии Ведение дела в суде первой инстанции/ апелляции в Москве
от 2000 руб. от 10 тыс. руб. от 40 тыс. руб./
от 25 тыс. руб.
По административным делам
Консультация адвоката Составление заявления/жалобы Ведение дела в суде первой инстанции/ апелляции в Москве
от 1500 руб. от 5 тыс. руб. от 15 тыс. руб./
от 15 тыс. руб.

Стоимость услуг адвоката определяется в каждом случае индивидуально в зависимости от сложности дела, места производства, квалификации адвоката, и может отличаться от заявленной как в меньшую, так и в большую сторону.

Вопросы, которые нам задают

Игорь
Москва
13.01.2019 - 10:35

Уважаемые господа! Есть ли перспектива в таком деле:

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Игорь!
Деприватизировать квартиру может только тот, кто ее приватизировал. Вы же вправе обратиться в суд с иском об оспаривании договора передачи квартиры в собственность жены,...

Наталья
Москва
07.12.2018 - 16:44

Каким образом я могу признать недействительным нотариальное согласие на продажу дома, которое я давала мужу, когда мы были в хороших отношениях и которое он использовал против меня? Куда обратиться с иском о признании сделки недействительной по основаниям перечисленным в законе, если с момента сделки прошло 2,5 года?

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Наталья!

Максим
Москва
22.11.2018 - 11:48

добрый день!

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Максим!
Судебная практика по делам о признании отказа от наследства недействительным в основном идет по пути отказа в удовлетворении заявленных требований в виду недосказанности...

Варвара
Москва
22.10.2018 - 16:24

Может ли одностороннее изменение условий договора продавцом служить основанием для признания договора незаключенным?

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Варвара!
Согласно п. 3 ст. 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не...

Галина
Москва
11.09.2018 - 09:52

Здравствуйте! С 2000 года я являлась собственником квартиры, была зарегистрирована и постоянно проживала в ней совместно с дочерью. В 2007г. познакомилась с мужчиной и стала проживать с ним совместно без оформления отношений. Затем я его прописала в свою квартиру.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Галина!
Вам необходимо обратиться в суд с иском о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий недействительной сделки, ссылаясь на ст....

Анастасия
Москва
10.09.2018 - 10:35

Здравствуйте! Моей знакомой 75 лет и она оказалась в ситуации, когда ее сын выгоняет из дома. Раньше после приватизации ей принадлежала 1/2 доля квартиры, другая 1/2 ее сыну. Несколько лет назад сын уговорил ее подарить ему ее долю, что она и сделала. При этом он обещал, что будет о ней заботится, обеспечит уход.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Анастасия!

Ольга
Москва
10.09.2018 - 10:07

Доброе утро! Можно ли признать недействительным завещание алкоголика? Умер отец, от страдал алкоголизмом, неоднократно выводили из запоев в больницах, стоял на учете у нарколога, и умер то от пьянства тоже... Пришли оформлять наследство (квартира в Москве), выяснилось, что он составил завещание на постороннего человека. Может за выпивку, может еще как-то не знаем.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Ольга!

Николай Петрович
Москва
04.09.2018 - 13:58

Добрый день! Подскажите, можно ли что-то сделать в следующей ситуации. В 2006г. был заключен брак, в 2008г. я перенес сложную операцию, мой жизнь была под угрозой, в результате чего мне присвоена инвалидность. В начале 2016 года я почувствовал ухудшение своего состояния и ,находился в подавленном состоянии, испугался за свою жизнь.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Николай Петрович!
На наш взгляд в вашем случаи имеются основания для обращения в суд с иском о признании брачного договора недействительным. Подобное дело было рассмотрено...

Дарья
Москва
26.08.2018 - 14:27

Добрый день! Продавец с покупателем заключили соглашение о расторжении договора купли-продажи при этом вопрос о возврате уплаченных денежных средств не урегулировали. Вправе ли одна из сторон обратиться в суд с иском о признании договора недействительным после его расторжения (независимо от основания недействительности)?

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Дарья!
На основании п. 1 ст. 450 ГК РФ договор может быть расторгнут по соглашению сторон.
Согласно п. п. 2, 3 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон...

Анна
Москва
26.08.2018 - 13:30

Купили квартиру у человека, он получил ее по наследству, продавал почти сразу после оформления у нотариуса. Цена была хорошая, купили. Сейчас выяснилось, что в отношении нее на момент купли-продажи шел судебный спор по иску другого наследника, который пропустил срок для принятия наследства. Продавец нам об этом не сказал.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Анна!
Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной...

Светлана
Москва
09.08.2018 - 10:27

Я ухаживаю за соседкой уже много лет. Она человек пожилой и крайне капризный, с каждым днем ей все больше не нравится все, что я делаю, плюс ко всему еще ей стало казаться, что у нее пропадают вещи, и она считает, что это я их беру, хотя сама не помнит, что куда кладет, а потом находит. Несколько лет назад она составила на меня завещание.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Светлана!
Статья 61 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате возлагает на нотариуса обязанность оповещать наследников, о которых ему известно, об открытии...

Вероника
Москва
08.07.2018 - 13:37

Здравствуйте! Ситуация такая. Бабушка при жизни и мой брат оформили договор дарения на ее дом. После смерти бабушки тетя и дядя подали иск в суд на моего брата, чтобы оспорить эту сделку. Могут ли они оспорить сделку? Брату уже пришла повестка в суд.

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте, Вероника!
Ваши дядя и тетя как дети бабушки являются наследниками первой очереди. Они имеют полное право оспаривать совершенные бабушкой при жизни сделки, поскольку после их...

Петр
Москва
03.07.2018 - 13:25

После экспертного изучения договора было установлено, что подпись на документе стоит не моя, а печать просто отсканирована и вставлена в документ при помощи копировальной техники. Каким является договор: незаключенным или недействительным? И какая разница между незаключенным договором и недействительным?

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Петр!
Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если стороны достигли соглашения по существенным условиям (условия о предмете договора, его цене, сроках, и иные...

Павел
Москва
26.06.2018 - 16:52

Здравствуйте! Две организации заключили между собой договор аренды оборудования, но по нему не было произведено оплат ни за один месяц. Можно ли считать такой договор недействительным?

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте Павел!
Договор аренды можно признать недействительным только в судебном порядке, например, в следующих случаях при наличии соответствующих оснований:
• если он нарушает...

Сергей
Москва
09.06.2018 - 18:51

Здравствуйте! Можно ли признать нотариально заверенный договор по займу недействительным, если после его подписания деньги нам так и не были предоставлены. При этом в договоре было помечено, что деньги заемщиком были получены. Как доказать в суде, что мы не получили денег?

Ответил адвокат - Королева С.О.:

Здравствуйте, Сергей!

Тот момент, что договор был заключен у нотариуса, не делает бумагу неоспоримой. Просто оспорить такой договор будет намного сложнее, чем простую расписку, поскольку...

Страницы

Успешные дела

Адвокаты нашей Коллегии успешно провели большое количество дел

Посмотреть все дела

  • Решение суда о взыскании заработной платы
    17.06.2015

    Никулинским районным судом г.Москвы вынесено решение по исковому заявлению клиента адвоката Коллегии адвокатов Москвы «ЮрПрофи» к работодателю о взыскании задолженности по выплате заработной платы, процентов за несвоевременность выплаты, компенсации морального вреда, судебных...

  • Спор о переводе прав покупателя по договору купли-продажи
    12.10.2011

    Таганским районным судом г.Москвы вынесено решение по спору о переводе прав покупателя по договору купли-продажи доли квартиры. Интересы ответчика по делу (покупателя доли квартиры) представляла адвокат Гайданова Е.С....

  • О признании утратившей право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета
    17.04.2017

    Кузьминским районным судом г.Москвы у участием адвоката Лавровой Е.А., представлявшей интересы истца, вынесено решение по делу о признании ответчицы утратившей право пользования жилым помещением и снятии с...

  • Обжалование отказа в назначении досрочной пенсии педагогу
    26.01.2015

    Московским городским судом с участием адвоката Коллегии адвокатов Москвы «ЮрПрофи», представлявшей интересы истца, вынесено апелляционное определение по жалобе Главного управления Пенсионного Фонда № 8 по г. Москве и Московской области на решение Симоновского районного суда г....

  • Перевод прав и обязанностей покупателя по договору
    18.05.2012

    Нагатинским районным судом г.Москвы с участием адвоката Баклаговой О.С., представлявшей интересы ответчика, вынесено решение по исковому заявлению о переводе прав и обязанностей покупателя по договору...