Продавец умер, заключив предварительный договор

Тимур
,
Москва
29.07.2020

Мой отец, желая продать квартиру, заключил с покупателем предварительный договор купли-продажи и получил аванс. Срок заключения основного договора был указан 1 год. Не успев подписать основной договор, он умер, не оставив завещания.
Я не согласен исполнять договоренность отца и продавать квартиру покупателю, так как сам в ней нуждаюсь. Может ли покупатель заставить меня через суд к заключению основного договора.

Ответил адвокат -
Королева С.О.

Здравствуйте Тимур!
Аналогичный случай рассматривался в судебной практике, см. например, Апелляционное определение Московского городского суда от 04.12.2014 по делу N 33-38544, где суд указал, что в соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
Таким образом, юридически значимыми обстоятельствами по данному делу являлись факт заключения договора купли-продажи, соответствие данного договора требованиям гражданского законодательства и исполнение данного договора, в том числе факт передачи имущества и оплаты за него.
В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Заключение предварительного договора в данном случае не влечет возникновение права собственности у покупателя на спорную квартиру.
Основания приобретения права собственности регламентированы в статье 218 ГК РФ. Предварительный договор купли-продажи к основаниям возникновения права собственности не относится.
Таким образом, вы не обязаны заключать с покупателем договор купли-продажи и не связаны условиями предварительного договора, который заключил ваш отец. Однако денежные средства, полученные отцом от покупателя, должны быть вами возвращены.