Расторжение договора купли-продажи за неуплату

Роман
,
Москва
21.08.2020

здравствуйте! подскажите, как быть.. заключил со знакомым договор купли-продажи гаража, все оформили и зарегистрировали, а деньги он мне так и не отдал. Я остался и без гараж и без денег. Хочу обращаться в суд. Могу ли я расторгнуть с ним договор купли-продажи недвижимости по причине невыплаты денег, и вернуть гараж обратно?

Ответил адвокат -
Королева С.О.

Здравствуйте Роман!
Согласно п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
Законодательство РФ не предусматривает возможность расторжения договора купли-продажи в связи с неоплатой стоимости товара покупателем.
Таким образом, продавец недвижимости может требовать расторжения договора купли-продажи недвижимости в одностороннем внесудебном порядке в связи с неоплатой стоимости недвижимости покупателем только в том случае, если такая возможность предусмотрена договором, заключенным между сторонами (в Определении Верховного Суда РФ от 03.12.2015 N 310-ЭС15-15579 по делу N А14-1472/2014 за продавцом было признано право на расторжение договора, закрепленное договором).
Пункт 2 ст. 450 ГК РФ определяет, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда в следующих случаях:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Суды делают вывод о том, что неоплата стоимости недвижимости покупателем не является существенным нарушением договора покупателем, если это не предусмотрено самим договором (Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 26.03.2014 N 33-2882/2014, Определение Санкт-Петербургского городского суда от 05.02.2014 N 33-1180/2014).
Суды указывают, что в гл. 30 ГК РФ отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены, притом что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора. Таким образом, при рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об оплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимыми являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества (Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.08.2016 N 13АП-18244/2016 по делу N А26-2526/2016, Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2015 N 18АП-5710/2015 по делу N А76-1705/2015, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14.02.2014 по делу N А67-2121/2013 (Определением ВАС РФ от 30.05.2014 N ВАС-6453/14 отказано в передаче дела N А67-2121/2013 в Президиум ВАС РФ для пересмотра в порядке надзора данного Постановления)).
В Апелляционном определении Ставропольского краевого суда от 01.09.2015 по делу N 33-5784/2015 отражено, что при таких обстоятельствах положения ст. 450 ГК РФ к правоотношениям, вытекающим из исполненного договора купли-продажи, применены быть не могут.
Таким образом, продавец недвижимости вправе требовать расторжения договора купли-продажи недвижимости в одностороннем порядке в связи с неоплатой стоимости недвижимости покупателем только в том случае, если такая возможность предусмотрена договором, заключенным между сторонами, а передачи объекта продавцом и принятия его покупателем не было. В противном случае, у вас есть возможность ставить в судебном порядке вопрос о взыскании с покупателя денежных средств в размере, установленном договором.

ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ВОПРОС
От:
Зинаида Кузовкина
А как же практика ВВ? В Обзоре судебной практики N 5, утвержденном в декабре 2017 года, Верховный Суд Российской Федерации (далее - ВС РФ) обобщил практику по спорным делам в различных правовых сферах. Так, ВС РФ рассмотрел порядок разрешения споров об исполнении обязательств. В п. 8 обзора ВС разъясняет, что неоплата товара покупателем при добросовестном исполнении обязательств продавцом признается существенным нарушениям условий купли-продажи. В качестве примера в обзоре приводится определение ВС РФ (N 5-КГ17-13) по иску женщины, которая продала свой земельный участок и дом, но так и не получила от покупателя предусмотренной соглашением оплаты. С уважением, Зинаида