Уменьшение покупной цены жилого дома

Илья
,
Ижевск
10.02.2020

Приобрел дом 2016 года постройки у физических лица, после заезда в него фундамент и стены дали трещины, экспертиза поставила вердикт, что дом ограниченно годен для эксплуотации, есть ли смысл обращаться в суд с иском о уменьшении покупной цены дома?

Ответил адвокат -
Королева С.О.

Здравствуйте Илья!
Отвечая на ваш вопрос о возможности подачи иска об уменьшении покупной цены жилого дома, приведем пример судебной практики по делу со схожими обстоятельствами, из которого вы увидите, что иски данной категории подлежат удовлетворению, если истцом доказан состав и стоимость недостатков проданного дома, их скрытый характер и не могли быть обнаружены при визуальном осмотре дома при заключении договора купли-продажи.
Для успешного ведения судебного процесса рекомендую воспользоваться помощью наших адвокатов.

МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 февраля 2014 г. по делу N 33-5824

Судья Алексеев Н.А.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе:
председательствующего Горновой М.В.,
и судей Казаковой О.Н., Быковской Л.И.,
при секретаре М.
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Казаковой О.Н.
дело по апелляционной жалобе Р.А. на решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 07 октября 2013 года, которым постановлено:
в удовлетворении исковых Р.А. к А. об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи недвижимого имущества судебных расходов - отказать.

установила:

Истец обратился с иском к ответчику об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи недвижимого имущества, мотивируя свои требования тем, что между сторонами 19 февраля 2013 года был заключен договор купли-продажи земельного участка с домом, по условиям которого истцом было куплено принадлежащее ответчику по праву собственности недвижимое имущество: земельный участок для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 1820 кв. м, категория земель: земли поселений, с кадастровым (условным) номером ***, расположенный по адресу: *** и расположенный на нем: жилой дом, двухэтажный, назначение: жилое, общей площадью 157,7 кв. м инв. N ***, лит ***, с кадастровым (условным) номером ***, расположенный по адресу: ***, вместе именуемые - недвижимое имущество. Право собственности на земельный участок и жилой дом зарегистрировано. По соглашению сторон недвижимое имущество было оценено и продано в собственность за *** рублей *** копеек. Имущество, а именно жилой дом, был приобретен непосредственно для круглогодичного проживания семьи истца. Оплата за имущество была произведена за счет средств от продажи единственного их совместного с супругой Р.М., жилья. Дом устраивал истца территориальным расположением. Передача земельного участка и жилого дома произведена по передаточному акту в марте 2013 года, когда еще лежал снег. После таяния снега истец обнаружил сначала пятно на стене дома, после демонтажа кухни и вскрытии обоев и обшивки стены была обнаружена размороженная труба горячего водоснабжения в нескольких местах. При осмотре после вскрытия пола были обнаружены заплесневелые обои, гнилые балки и лаги пола перекрытий пораженные грибками. Каркас чистового пола частично сгнил, нижняя часть паркета почернела, черновой пол разрушен, а некоторые плиты упали, утеплитель "Пеноизол" разложился, деревянные конструкции покрыты грибками, балки с электропроводкой сгнили и частично упали на землю, несущий каркас покрыт грибком и сгнил, имеет место деформация балок. Претензия об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи недвижимого имущества в досудебном порядке, направленная на электронный адрес А. и полученная ею 05 июля 2013 года была оставлена без ответа.
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого, как незаконного, просит Р.А.
Исследовав материалы дела, выслушав представителя Р.А. - К., представителя А. - адвоката Кукушкина А.В., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия находит решение суда подлежащим отмене в силу следующего.
Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).
Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
Рассматривая настоящее дело, суд первой инстанции исходил из того, что истцом не представлено достоверных доказательств возможности уменьшения покупной цены дома на 1 000 000 руб., а также указал в решении на то, что дом при покупке осматривался, при этом не были обнаружены недостатки и какие-либо дефекты дома.
Однако с таким выводом суда согласиться нельзя в силу следующего.
Из материалов дела следует, что в кратчайший срок после приобретения дома истцом были обнаружены скрытые дефекты, которые не могли быть замечены покупателем при осмотре дома, так как находились под обшивкой дома и внутри вскрытого пола при установлении причин появления следов влажности на доме.
В соответствии со ст. 469 п. 2 ГК РФ при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
Из содержания ст. 476 ГК РФ следует, что продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
Заключением строительной экспертизы, проведенной экспертом ООО "ТОМПАСТ Экспертсистема", подтверждается тот факт, что в жилом доме выявлены нарушения: деревянная опорная конструкция пола (лаги, прогоны и т.д.) не опирается на сваю фундамента и частично разрушена, имеет следы жизнедеятельности микроорганизмов (грибок, плесень, слизь). Древесина имеет повышенный процент влажности, утеплитель в пироге пола имеет повышенную влажность, физико-химические свойства нарушены, недостаточный воздухообмен пространства под полом, следы жизнедеятельности микроорганизмов на деревянных стойках стен, древесина в пироге полов не очищена от обзола (кора), обработка антипиренами и антисептиками не обнаружена, утепление подпольного пространства стен цоколя не обнаружено, гидроизоляция свай не обнаружена, песок в обратной засыпке не обнаружен, деформация отделки стен в помещениях первого и второго этажа трещины в облицовке стен и пола керамической плиткой, отклонение от горизонтальной плоскости пола первого и второго этажа, отмостка по периметру здания имеет контруклон, трещины между облицовкой цоколя и отмосткой, кровельный свес имеет частичное разрушение, трещины, выход газовой трубы выполнен без гильзы, покраска трубы выполнена частично. Имеются следы коррозии, следы протечек кровли, заземление коллекторного шкафа не обнаружено, изоляция труб не обнаружена, в соответствии с ГТУЭ недопустима прокладка магистралей водоснабжения и отопления совместно с электрикой, на трубах присутствуют следы коррозии и др.
Согласно общим выводам выявленные нарушения при экспертном осмотре жилого дома по адресу: *** необходимо устранить в соответствии с проектами, требованиями технических регламентов, ГТУЭ, СНиП, ГОСТ, совокупность вышеперечисленных недостатков, отклонений и нарушений, выявленных в процессе проведения строительной экспертизы, позволяет сделать вывод о том, что здание находится в аварийном состоянии и на данный момент для эксплуатации не пригодно.
При рассмотрении дела Р.А. было заявлено ходатайство о проведении строительно-технической экспертизы, однако суд первой инстанции отказал в удовлетворении данного ходатайства.
Вместе с тем, указанное заключение эксперта представлено в обоснование того, что цена имущества не соответствует его состоянию и возможности использования по назначению, что не было опровергнуто ответчиком в ходе рассмотрения дела. Истцом также представлена смета на ремонтные работы в подтверждение соразмерности уменьшения покупной цены.
Согласно ч. 3 ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.
Как следует из материалов дела, имеющиеся в жилом доме недостатки носят скрытый характер, были обнаружены истцом вскоре после приобретения дома при вскрытии обшивки дома и пола и не могли быть обнаружены при визуальном осмотре строения, так как выявились в процессе проживания. При этом ответчик никак не опроверг исковые требования истца. То обстоятельство, что жилой дом продан вместе с земельным участком, не может служить основанием для отказа в иске, так как ответчик не представил доказательств тому, что цена объектов недвижимости складывалась в большей степени из стоимости земельного участка.
При таких обстоятельствах решение суда об отказе в удовлетворении исковых требований Р.А. об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи недвижимого имущества противоречит собранным по делу доказательствам и подлежит отмене, а исковые требования Р.А. к А. об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи недвижимого имущества и судебных расходов подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Черемушкинского районного суда г. Москвы от 07 октября 2013 года отменить.
Уменьшить покупную цену по договору купли-продажи земельного участка с жилым домом от 19.02.2013 г., заключенного между Р.А. и А. до *** (***) рублей.
Взыскать с А. в пользу Р.А. денежную компенсацию в сумме *** (***) рублей.
Взыскать в А. в пользу Р.А. госпошлину в размере *** (***) рублей, а также расходы по проведению экспертизы в размере *** (***) рублей.