Здравствуйте! Две организации заключили между собой договор аренды оборудования, но по нему не было произведено оплат ни за один месяц. Можно ли считать такой договор недействительным?
Смена собственника аренда
Добрый день. Возникла следующая ситуация. Арендатор арендовал нежилое помещение у Арендадетеля. Тот показал свидетельство на право собственности. Через некоторое время появился человек,который утверждает, что данное помещение принадлежит ему. И тоже показывает свидетельство. Грозится наложить арест на это имущество. Что в этом случае делать арендатору? Может здесь смена собственника по договору аренды, как разобраться? Можно ли обращаться в суд?Какой указывать предмет иска?Кого привлекать в качестве ответчика?Или может быть направлять претензию к Арендодателю?
Ответил адвокат -
Коллегия адвокатов
Здравствуйте, Лина! В силу п. 1 статьи 617 ГК РФ при перемене лиц на стороне арендодателя, вызванной переходом права собственности или иного вещного права на сданное в аренду имущество от арендодателя к другому лицу (независимо от оснований перехода), действует правило о следовании права аренды за вещью. К другому лицу в полном объеме переходят все права и на него возлагаются все обязанности его предшественника по аренде, независимо от того, был ли он предупрежден об обязанностях, вытекающих из договора аренды приобретенного им имущества. И новый собственник или иной титульный владелец не вправе истребовать сданное в аренду имущество до окончания срока действия договора либо изменить условия договора, ссылаясь на изменение состава участников.
Перемена лиц на стороне арендодателя подчиняется следующему правилу: переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Таким образом, например, в случае смерти арендодателя договор аренды не прекращается: права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам. Тем самым данное правило подчеркивает свойство следования, присущее праву аренды.
С одной стороны, это правило явно отвечает интересам арендатора, так как гарантирует ему спокойное пользование вещью вне зависимости от фигуры ее собственника. С другой стороны, формулировка указанного правила дает понять, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу автоматически делает нового собственника арендодателем, т.е. не требует получения от арендатора какого-либо согласия, даже если личность прежнего арендодателя для арендатора имела существенное значение.
Таким образом, новый собственник не вправе требовать расторжения договора аренды и ареста вашего имущества. Он вправе получать от вас арендную плату в размере, согласованном с прежним собственником.
В то же время вам следует разобраться, кто является настоящим собственником (запросите сведения из ЕГРП), и не имело ли место мошенничество со стороны первого арендодателя (например, путем подделки свидетельства о праве собственности), если так, обращайтесь в правоохранительные органы. Настоящий собственник в таком случае вправе вас выселить из нежилого помещения.
