Устный договор аренды нежилого помещения

Римма
,
Туймазы
14.05.2022
Раздел: 

Здравствуйте! По устному договору аренды нежилого помещения 4 года пользовались помещением и платили арендную плату без возражений арендодателя.После расторжения договора он подал с суд по статье 1102Гк Рф (неосн.обог.), увеличив цену и площадь.Есть ли смысл подать встречный иск о признании договора недействительным? Спасибо.

Ответил адвокат -
Королева С.О.

Здравствуйте Римма!
Требования к форме договора аренды нежилого помещения определяются положениями ст. 609 ГК РФ. Согласно п. 1 данной статьи письменная форма договора аренды нежилого помещения требуется, только если договор заключается на срок более одного года или если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо (независимо от срока).
Из ваших объяснений следует, что договор был заключен в устной форме, а если это так, то единственным основанием для взыскания денежных средств являются подписанные сторонами акты, подтверждающие фактическое использование помещения в определенный период. При этом согласованной является та цена, на которую либо выставлялся счет и которая была оплачена, либо которая указана в двухсторонних актах, подтверждающих факт аренды. Если ваши акты подписаны на ту сумму, о взыскании которой просит арендодатель, можно предположить, что при наличии задолженности и при не оспаривании факта использования помещения, требования в данной части будут удовлетворены. Что касается требования о недействительности договор аренды, то они могут быть заявлены в случае, если предметом аренды являлись здания или сооружения. Но и при удовлетворении требования о недействительности вопрос с оплатой при фактическом использовании помещения не снимается, стоимость аренды будет определяться на основании рыночных цен за аренду аналогичных помещений.
Вот пример судебной практики по аналогичному вопросу. В лбом случае, рекомендую вам обратиться с документами для очной консультации к адвокату для определения непосредственной перспективы вашего дела.
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 9 августа 2019 г. N 09АП-33743/2019

Дело N А40-50134/19

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
Председательствующего судьи Кораблевой М.С.,
рассмотрев в порядке упрощенного производства апелляционную жалобу
ООО "СВАРГО ИНЖИНИРИНГ"
на Решение Арбитражного суда г. Москвы от 17.05.2019,
по делу N А40-50134/19, принятое судьей Немтиновой Е.В.,
в порядке упрощенного производства
по исковому заявлению ЗАО "АВТОКРАН АРЕНДА"
(ОГРН 1027802723673, ИНН 7805045230)
к ООО "СВАРГО инжитниринг"
(ОГРН 1147746743957, ИНН 7705516982)
о взыскании задолженности по договору аренды оборудования и пени
без вызова сторон,

установил:

Закрытое акционерное общество "Автокран Аренда" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "СВАРГО ИНЖИНИРИНГ" (далее - ответчик) о взыскании задолженности в размере 106 992 руб. 96 коп. и пени за период с 20.08.2017 года по 28.01.2019 года в размере 55 964 руб. 00 коп. по договору аренды оборудования N 171144/1 от 14.06.2017, ссылаясь на ст. ст. 309, 310, 317, 614, 616 Гражданского кодекса РФ.
Решением от 17.05.2019 суд первой инстанции удовлетворил заявленные требования. Удовлетворяя иск, суд исходил из того, что договор Аренды являлся заключенным, несмотря на не подписание указанного договора ответчиком, поскольку стороны приступили к его исполнению и ответчик пользовался объектом аренды в спорный период.
Истец с решением суда не согласился в части взыскания неустойки и обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить в указанной части, принять новый судебный акт.
В обоснование доводов жалобы истец ссылается на то обстоятельство, что поскольку стороны не заключали договор Аренды, то условия начисления неустойки не были согласованы, следовательно, расчет неустойки должен проводиться согласно ст. 395 ГК РФ.
В порядке статьи 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассматривается в суде апелляционной инстанции судьей единолично, без вызова сторон, по имеющимся в деле доказательствам с уведомлением сторон о принятии жалобы к производству.
Определение суда о принятии апелляционной жалобы к производству вместе с соответствующим файлом размещены в информационно-телекоммуникационной сети Интернет на сайте Девятого арбитражного апелляционного суда (www.9aas.arbitr.ru) Картотеке арбитражных дел по веб-адресу: (www.//kad.arbitr.ru) в соответствии с положениями ч. 6 ст. 121 АПК РФ.
Истец представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором просит решение суда первой инстанции в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Законность и обоснованность судебного решения проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, договор N 171144/1 от 14.06.2017 аренды оборудования между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) фактически был подписан только со стороны арендодателя.
Во исполнение условий договора аренды истцом в период с 21.06.2017 по 31.08.2017 были оказаны ответчику услуги по аренде на общую сумму 481 468 руб. 32 коп.
Факт оказания истцом ответчику услуг по аренде подъемного оборудования DINO260 XTD DI 567 в период с 21.06.17 по 31.08.17 подтверждается двусторонними актами сдачи-приемки выполненных работ N М36333 от 30.06.17, М4021 от 20.07.17, М 4405 от 31.07.17, М 4766 от 15.08.17, М4901 от 22.08.17, М 5288 от 31.08.17, содержащими сведения о предмете аренды и стоимости аренды.
Ответчик в нарушение принятых на себя обязательств не оплатил задолженность по оплате аренды оборудования в размере 106 992 руб. 96 коп., за нарушение сроков внесения арендной платы ответчику начислены пени в соответствии с пунктом 6.2 договора в размере 55 964 руб. 00 коп. Претензионный порядок соблюден.
Поскольку арендатор арендную плату в установленный договором срок не уплатил, истец и обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности и пени.
Проверив материалы дела, рассмотрев доводы апелляционной жалобы, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции в части взыскания с ответчика в пользу истца 55 964 руб. пени за просрочку уплаты арендной платы подлежит отмене в связи с неправильным истолкованием закона (п. 3 ч. 2 ст. 270 АПК РФ), а в указанной части в иске надлежит отказать по следующим основаниям.
По смыслу ч. ч. 1, 2 статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права; каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.
В обоснование заявленных исковых требований о взыскании арендной платы и пени за спорный период истец ссылается на то, что договор аренды является заключенным, поскольку стороны приступили к его исполнению; все акты, подписанные ответчиком, а также выставленные истцом счета содержат ссылку на данный договор; ответчиком производилась оплата, и подтверждающие платежные поручения также содержат ссылку на счета, содержащие ссылку на договор.
В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что, несмотря на не подписание договора Аренды ответчиком стороны, в том числе ответчик, приступили к его исполнению, то есть своими конклюдентными действиями фактически одобрили сделку по передаче подъемного оборудования во владение и пользование ответчику (аренды), что говорит о согласовании истцом и ответчиком существенных условий договора аренды.
В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Между тем, по смыслу ст. 331 ГК РФ независимо от формы основного обязательства соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме, несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.
Из письменных доказательств, представленных истцом в обоснование довода о заключенности договора N 171144/1 от 14.06.2017, в том числе и в части неустойки, а именно, счетов, счетов-фактур, актов сдачи-приемки выполненных работ, платежных поручений не следует, что стороны согласовали размер ответственности, размер договорной неустойки, упомянутой в пункте 6.2 договора.
Поскольку письменная форма соглашения о неустойке истцом и ответчиком соблюдена не была, в силу упомянутой законодательной нормы нельзя признать договор аренды N 171144/1 от 14.06.2017 заключенным в части договорной меры ответственности за просрочку уплаты арендной платы, исходя из неустойки в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
При таких условиях доводы апелляционной жалобы ответчика о том, что расчеты пени, исходя из пункта 6.2 договора, необоснованны, признаются апелляционным судом верными и подлежащими удовлетворению.
Что касается расчетов по правилам ст. 395 ГК РФ, то в силу ст. 49 АПК РФ суд не вправе самостоятельно изменять предмет требований, а с иском о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами истец в суд не обращался.
В остальной части решение суда законно, обоснованно, отмене либо изменению не подлежит.
Факт оказания ответчику услуг по аренде оборудования по договору N 171144/1 от 14.06.2017 аренды в период с 21.06.2017 по 31.08.2017 на общую сумму 481 468 руб. 32 коп. документально подтвержден (договор, акта, подписанные ответчиком и содержащие оттиск его печати, платежные поручения).
Ответчик в своей апелляционной жалобе сумму основного долга не оспаривает.
Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене в части взыскания с ответчика пени в размере 55 964 руб.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 176, 266 - 268, частью 2 статьи 269, п. 3 ч. 2 ст. 270, 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 17.05.2019 года по делу N А40-50134/19 в части взыскания с ООО "СВАРГО инжиниринг" в пользу ЗАО "Автокран Аренда" 55 964 руб. пени и 5889 руб. расходов по уплате государственной пошлины отменить.
В указанной части в иске отказать.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Взыскать с ООО "СВАРГО инжиниринг" (ОГРН 1147746743957, ИНН 7705516982) в пользу ЗАО "АВТОКРАН АРЕНДА" (ОГРН 1027802723673, ИНН 7805045230) 3887 руб. расходов по уплате государственной пошлины по иску.
Взыскать с ООО "СВАРГО инжиниринг" (ОГРН 1147746743957, ИНН 7705516982) в доход федерального бюджета 3000 рублей государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа по основаниям, установленным в ч. 4 ст. 288 АПК РФ.

Председательствующий судья
М.С.КОРАБЛЕВА