Досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора

Генрик
,
Мурманск
17.10.2020
Раздел: 

Досрочное расторжение договора аренды нежилого помещения ст620.4гк рф В нежилом помещении расположен магазин. Под магазином общедомовой подвал. Подвал вне зоны ответственности арендатора.в подвале за 25 дней 5 раз произошла авария с залитием канализационными водами.помещение не возможно использовать по назначению так как в торговом зале имеются запахи канализации и пары канализационных вод. Имеются соответствующие акты о залитых. Арендодатель-собственник по выше указанным причинам не хочет расторгнуть договор по соглашению сторон мотивируя тем что подвал тоже не мой. Скажите пожалуйста ваше мнение и перспектива успеха в суде у арендатора.спасибо г Мурманск.

Ответил адвокат -
Королева С.О.

Здравствуйте Генрик!
Отвечая на Ваш вопрос, приведу пример из судебной практики о досрочном расторжение договора аренды по инициативе арендатора.

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 июня 2013 г. по делу N А41-2089/13
ИЗВЛЕЧЕНИЕ

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Марченковой Н.В.,
судей Боровиковой С.В., Ханашевича С.К.,
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "РусКом" и Комитета по управлению имуществом г. Лыткарино на решение Арбитражного суда Московской области от 16 марта 2013 года по делу N А41-2089/13, принятое судьей Капаевым Д.Ю., по иску (заявлению) Комитет по управлению имуществом г. Лыткарино к ООО "РусКом" о расторжении договора, взыскании убытков,

установил:
Комитет по управлению имуществом г. Лыткарино (далее - Истец, Комитет) обратился в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к ООО "РусКом" (далее - Ответчик, Общество) о взыскании задолженности по Договору аренды N 100 от 01.01.2007 г. в размере 162 996 руб. 66 коп., пени за период с 01.01.2011 г. по 10.01.2013 г. в размере 37 870 руб. 68 коп.
Определением суда от 01.03.2013 г. по делу судом принято к производству встречное исковое заявление Общества к Комитету о расторжении Договора аренды нежилого помещения N 100 от 01.01.2007 г., взыскании убытков, расходов на представителя.
Решением Арбитражного суда Московской области от 23 апреля 2013 года в удовлетворении требований Комитета по управлению имуществом г. Лыткарино отказано.
Кроме того, в удовлетворении требований ООО "РусКом" отказано.
е согласившись с принятым по делу судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "РусКом" и Комитет по управлению имуществом г. Лыткарино обратились в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права.
Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд находит решение суда подлежащим изменению в силу следующего.
Согласно п. 2.1 Договора арендодатель представляет, а арендатор принимает во временное пользование муниципальное имущество (нежилое помещение в здании), расположенное по адресу: Московская обл., г. Лыткарино, мкр. N 5, квартал 1, д. 9, часть нежилых помещений бомбоубежища под подвалом жилого дома (поз. 1-4, поз. 6-13, поз. 24-25, поз. 27-28, поз. 34-36). Срок аренды установлен п. 3.2 Договора с 31.12.2006 г. по 31.12.2016 г.
Основанием иска Общество является то, что 21.06.2012 г. в результате общего засора канализационного стояка в подъезде N 4, произошедшего по адресу: Московская обл., г. Лыткарино, квартал 1, д. 9, по вине эксплуатирующей организации залито нежилое подвальное помещение. Факт залива подтверждается справкой ООО "ЖЭК-1" от 21.06.2012 г., в связи с чем Общество было лишено возможности использовать арендованное имущество по назначению.
26.07.2012 г. Общество направило в адрес Комитета письменное требование произвести замену помещения (л.д. 89-90), 01.08.2012 г. Комитетом отказано в предоставлении иного помещения в связи с дефицитом свободных муниципальных помещений, отвечающих установленным санитарным требованиям.
30.10.2012 г. Обществом в адрес Комитета направлено уведомление о досрочном расторжении Договора.
Ссылаясь на то, что имущество, переданное по Договору имело недостатки, а также связи с невозможностью использования арендованного имущества и не предоставления Комитетом другого помещения после аварии, Обществом заключило с ООО "С-Центр" (Арендодатель) договор аренды нежилого помещения N 01/09-97 от 01.09.2012 г. (далее - Договор аренды), согласно которому арендодатель предоставляет арендатору на условиях аренды, во временное возмездное пользование нежилое помещение, расположенное в административном здании. Ставка арендной платы установлена в размере 524 руб. за 1 кв. м арендуемой площади в месяц.
С учетом изложенного, ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, Общество обратилось в суд с требованиями о расторжении Договора, взыскании убытков, в виде понесенных дополнительных расходов по арендной плате в размере 150 000 руб. как разницы между размером арендной платы по Договору и Договору аренды; расходов, понесенных в рамках Договора аренды по оборудованию нового арендованного имущества в размере 264 987 руб.; упущенной выгоды в размере 185 013 руб., как неполученных доходов от своей деятельности в связи с уменьшением количества слушателей.
Отказывая удовлетворение первоначальных требований, суд первой инстанции правомерно исходил из нижеследующего.
С учетом положений ст. ст. 606, 614 ГК РФ исходил из того, что согласно представленного расчета, пояснений представителя Комитета, фактическая взыскиваемая задолженность возникла после произошедшей аварии.
Суд первой инстанции указал, что обстоятельство того, что в связи с произошедшей аварией Общество не могло использовать арендованное в рамках Договора имущество, Комитетом не оспаривалось.
Из материалов дела следует и не оспаривалось сторонами, что в связи с произошедшей аварией арендованное имущество не могло быть использовано для целей установленных Договором.
В этой связи суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что в ситуации невозможности использования Обществом арендованного имущества в период после аварии, обязательства сторон в рамках Договора, в том числе Общества по оплате аренды, прекращены 21.06.2012 г. по причине невозможности исполнения из-за обстоятельств, не зависящих от сторон Договора на основании п. 1 ст. 416 ГК РФ, в соответствии с которым обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.
Таким образом, основываясь на изложенном суд первой инстанции, пришел к правомерному выводу об отсутствии для удовлетворения требований Комитета о взыскании задолженности по Договору в размере 162 996 руб. 66 коп., как и оснований для удовлетворения требований о взыскании пени в размере 37 870 руб. 68 коп. на основании ст. 330 ГК РФ.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении встречных исковых требований о расторжении договора, исходил из нижеследующего.
Согласно ч. 1, 2 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Обязательства сторон в рамках Договора прекращены 21.06.2012 г. по основаниям положений ч. 1 ст. 416 ГК РФ.
Соответственно, в ситуации установленных судом обстоятельств прекращения обязательств сторон по Договору, оснований для удовлетворения требований Общества о расторжении Договора не имеется.
Апелляционный суд не может согласиться с данными выводами суда первой инстанции, в связи со следующим.
В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
В соответствии с п. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Пунктом 2 ст. 453 ГК РФ установлено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.
Согласно п. 1 ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.
При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:
...... потребовать досрочного расторжения договора.
Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
Согласно п. 4 ст. 620 ГК РФ по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, когда имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
В соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что в случае прекращения обязательств, оснований для расторжения договора не имеется, ошибочен.
Так, сами обязательства в силу п. 2 ст. 307 ГК РФ, в том числе возникают из договора и прекращаются на основании Главы 26 ГК РФ.
Однако, спорный договор аренды порождает не одно обязательство по уплате долга, а совокупность различных обязательств.
Нормами права не предусмотрено, что прекращение одного из обязательств, прекращает все обязательства, возникшие у сторон по договору, однако, из п. 2 ст. 453 ГК РФ следует, что при расторжении договора прекращаются все обязательства сторон.
Таким образом, с учетом того обстоятельства, что ответчик потребовал досрочного расторжения договора в порядке ст. 621 ГК РФ, а ст. 620 ГК РФ содержит основания для расторжения договора в соответствии с обстоятельствами, сложившимися между сторонами (имущество оказалось не пригодным для использования), спорный договор подлежит расторжению в судебном порядке на основании пп. 2 п. 2 ст. 450 ГК РФ, следовательно, решение суда в указанной части подлежит изменению.
Отказывая в части требования о взыскании убытков, суд первой инстанции правомерно исходил из нижеследующего.
Согласно ст. 15 ГК РФ, лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
В соответствии с ч. 4 ст. 393 ГК РФ, при определении упущенной выгоды учитываются предпринятые кредитором для ее получения меры и сделанные с этой целью приготовления.
В предмет доказывания требования о взыскании убытков, применительно к встречному иску, входит наличие в совокупности четырех необходимых элементов: 1) факта нарушения права Общества; 2) вины Комитета в нарушении права Общества; 3) факта причинения убытков и их размера; 4) причинно-следственной связи между фактом нарушения права и причиненными убытками. При этом причинно-следственная связь между фактом нарушения права и убытками в виде реального ущерба должна обладать следующими характеристиками: 1) причина предшествует следствию; 2) причина является необходимым и достаточным основанием наступления следствия. В отсутствие хотя бы одного из вышеназванных условий состава правонарушения влечет за собой отказ суда в удовлетворении требования о взыскании убытков.
Между тем как правомерно указал суд первой инстанции, обстоятельство того, что произошедшая авария, не позволившая Обществу пользоваться арендованным имуществом в рамках Договора и понудившая его заключить с другим лицом Договор аренды является следствием нарушения его прав, вины Комитета не подтверждается материалами дела.
С учетом установленных по делу обстоятельств, оснований для вывода о том, что не предоставление после аварии Комитетом иного помещения Обществу является его противоправным действием, также не имеется.
Соответственно, в отсутствие доказательств противоправности действий, вины Комитета в причиненных убытках, в материалы дела не представлены доказательства, подтверждающие причинно-следственную связь между фактом нарушения права Общества и причиненными убытками.
При этом судом отмечается, что определение суммы упущенной выгоды путем исчисления разницы между доходами Общества в разные периоды, в отсутствие доказательств обстоятельств, предусмотренных положениями п. 4 ст. 393 ГК РФ, не является достаточным основанием для вывода об обоснованности требований, в том числе в части размера упущенной выгоды.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что оснований для удовлетворения требования о взыскании убытков не имеется.
Принимая во внимание изложенные обстоятельства, руководствуясь статьей 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решение Арбитражного суда Московской области от 23 апреля 2013 года подлежит изменению в части отказа в удовлетворении требований ООО "РусКом" о расторжении договора.
Договор аренды нежилого помещения N 100 от 01.01.2007 года, заключенный между ООО "РусКом" и Комитетом по управлению имуществом г. Лыткарино подлежит расторжению.
Доводы заявителей апелляционных жалоб в отношении необоснованного отказа во взыскании задолженности по Договору, пени, а также убытков не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения Арбитражного суда Московской области.
Оценив все имеющиеся доказательства по делу, апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием к отмене судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

постановил:

решение Арбитражного суда Московской области от 23.04.2013 года по делу N А41-2089/13 изменить в части отказа в удовлетворении требований ООО "РусКом" о расторжении договора.
Расторгнуть договор аренды нежилого помещения N 100 от 01.01.2007 года, заключенный между ООО "РусКом" и Комитетом по управлению имуществом г. Лыткарино.
Взыскать с ООО "РусКом" в доход Федерального бюджета Российской Федерации 23003 рубля государственной пошлины.
В остальной части решение Арбитражного суда Московской области от 23.04.2013 года по делу N А41-2089/13 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.