Естественный износ арендуемого помещения

Здравствуйте Ксения!
Нормальный износ - это естественные изменение свойств имущества, влекущее снижение его стоимости.
В ГК РФ неоднократно применяется термин "нормальный износ" (к примеру, в ст. ст. 622, 689, 755). В Гражданском кодексе РФ нет определения нормального износа.
В комментарии к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть вторая от 26 января 1996 г. N 14-ФЗ (постатейный) (Баринов Н.А., Бевзюк Е.А., Беляев М.А., Бирюкова Т.А., Барышев С.А., Вахрушева Ю.Н., Долотина Р.Р., Елизарова Н.В., Закиров Р.Ю., Захарова Н.А., Иванишин П.З., Морозов С.Ю., Михалева Т.Н.) (Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2014) указано, что в отношении имущества допускается нормальный износ, то есть изменение технических, физических и иных характеристик имущества в сторону ухудшения, снижение качества таких характеристик в результате использования арендованного имущества.
На практике под ним понимают ту степень изменения имущества, которая предполагается естественной при его обычном использовании в течение определенного срока. Например, суд может признать, что отверстия в стенах после удаления навесных предметов, отдельные потертости и незначительные повреждения обоев в помещении, которое использовалось как детский центр, - это следствие нормального его износа.
Под износом понимается процесс постепенной и ожидаемой потери любым искусственно созданным объектом своих функциональных качеств, связанный с его эксплуатацией (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 01.03.2019 N 09АП-71454/2018 по делу N А40-155854/18).
На практике под нормальным износом понимается износ, который возникает при правильных (с соблюдением рекомендаций завода-изготовителя) эксплуатации или хранении объекта (Постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.02.2011 N Ф03-8641/2010 по делу N А73-3067/2010).
Например, в Определении Верховного Суда РФ от 11.07.2016 N 301-ЭС16-7745 по делу N А82-6309/2015 суд установил, что повреждения в виде сколов на раковинах, разбитых окон, отсутствия керамической плитки не являются следствием нормального износа помещения.
В Постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 24.05.2017 N Ф02-1984/2017 по делу N А10-2748/2016 сделан вывод о том, что под нормальным износом понимается износ, который арендованное имущество претерпело бы при обычном его использовании по назначению, определенному договором в течение срока его действия.
Суд не признал нормальным износом повреждения ламинатного покрытия, отверстия в стенах и темные пятна на обоях; повреждения ламинатного покрытия имели вид окружностей, протертых до низлежащих слоев, протертости образовались в местах расположения мебели, в том числе офисных стульев на колесиках (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 02.08.2016 N Ф05-10510/2016 по делу N А40-192472/2015)
В экспертном заключении, на которое сослался суд в деле, рассмотренном в Постановлении Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 17.08.2016 N Ф08-5636/2016 по делу N А32-7919/2015, был сделан вывод о том, что истертость досок ламината является его нормальным износом, однако набухание досок в местах стыков является результатом неправильной эксплуатации - переувлажнения.
В другом деле суд исходил из того, что следствием обычного использования помещений по назначению (под офис) является потертость полов и загрязнение стен; вопрос о том, превышает ли степень загрязнения и потертости полов и стен уровень нормального износа, может быть решен, если достоверно известно состояние полов и стен до начала действия договора аренды (Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.05.2015 N Ф08-2739/2015 по делу N А53-23219/2014).
Суды посчитали появление трещин на стенах нормальным износом здания со ссылкой на СП 63.13330.2012 и Пособие по проектированию каменных и армокаменных конструкций (к СНиП 11-22-81) (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 30.09.2016 N Ф09-8348/16 по делу N А76-13488/2015).
Также к повреждениям, вызванным естественным износом, относятся повреждения, возникшие под воздействием окружающей среды в течение времени без воздействия человека или его деятельности (Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 31.05.2019 N 05АП-2181/2019 по делу N А51-29703/2016).
Суд отклонил доводы апелляционной жалобы о том, что указанные в заключении эксперта повреждения в виде следов загрязнения, потертостей, порывов являются следствием нормального износа, с учетом нормы амортизации внутренней отделки помещений и срока их эксплуатации отделка помещений была амортизирована на 100%, согласно же заключению эксперта дефекты и повреждения не подпадают под понятие нормального износа имущества (Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.12.2015 N 18АП-15153/2015 по делу N А47-11852/2014; Определением Верховного Суда РФ от 03.08.2016 N 309-ЭС16-8589 отказано в передаче дела для пересмотра в порядке кассационного производства данного Постановления).
Если вы хотите достоверно определить, является ли износ нормальным, рекомендуем обратиться к специалисту. Например, если нужно оценить износ помещения, закажите экспертизу. Заключение специалиста также пригодится вам, если будет нужно доказать или опровергнуть нормальность износа в суде.
Чтобы специалист мог оценить износ, он должен знать состояние имущества до и после его использования. Иногда износ можно оценить по документам, например по актам о сдаче имущества в аренду и о его возврате арендодателю.
На осмотр пригласите противоположную сторону. Это важно, поскольку суд может не принять во внимание заключение специалиста, если вы не вызывали ее для осмотра.