Удержание обеспечительного платежа при расторжении договора аренды

Семен
,
Москва
21.08.2020
Раздел: 

Снимал квартиру по договору аренды, внес обеспечительный платеж. Спустя 2 месяца нашел более удобный вариант - поближе к работе, сказал хозяину, что хочу расторгнуть договор. Он сказал, что обеспечительный платеж мне не вернет, т.к. не рассчитывал, что я так быстро съеду. Прав ли хозяин заявляя об удержании обеспечительного платежа при расторжении договора аренды, если я в квартире ничего не сломал и не испортил?

Ответил адвокат -
Королева С.О.

Здравствуйте Семен!
В соответствии с п. 1 ст. 381.1 ГК РФ денежное обязательство, включая обязательство, которое возникнет в будущем, может быть обеспечено внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства.
Согласно п. 2 ст. 381.1 ГК РФ в случае ненаступления в установленный договором срок обстоятельств, предусмотренных договором, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон.
Таким образом, обеспечительный платеж (взнос) может быть удержан собственником только в том случае, если из договора однозначно следует, что он является мерой ответственности (штрафом), и определены случаи, когда такой штраф применяется.
Если договором не установлены обстоятельства, при наступлении или ненаступлении к определенному сроку которых следует удержание обеспечительного взноса, то такая мера ответственности применению не подлежит. В этой ситуации обеспечительный взнос подлежит возврату внесшему его лицу. Неисполнение указанной обязанности является основанием для предъявления собственнику иска о взыскании обеспечительного взноса в качестве неосновательного обогащения (гл. 60 ГК РФ).
В Постановлении ФАС Московского округа от 05.08.2014 N Ф05-8217/2014 по делу N А40-156127/13-128-1383 суд установил, что соглашение о намерениях не содержит условия о том, что внесенный арендатором обеспечительный взнос является мерой ответственности (штрафом) в том случае, если договор прекратил свое действие по вине арендатора. Суд посчитал, что после прекращения соглашения о намерениях по взаимному согласию сторон основания к удержанию перечисленной арендатором суммы обеспечительного взноса у собственника помещений отсутствуют.
В Определении Верховного Суда РФ от 30.05.2016 N 304-ЭС16-5911 по делу N А45-4670/2015 суд установил, что неподписание в согласованный срок основного договора аренды свидетельствует о прекращении обязательств сторон по соглашению о намерениях. Суд посчитал обоснованным взыскание неосновательного обогащения в сумме обеспечительного платежа.
Таким образом, обеспечительный платеж (взнос) не может быть удержан собственником, если из соглашения о намерениях ясно не следует, что он является мерой ответственности (штрафом), а также не установлены случаи, когда такой штраф применяется.