Как признать долю в квартире незначительной

Константин
,
Иркутск
20.03.2020

Квартира находится в долевой собственности на троих, доставшейся по наследству: 2\3, 1\6, 1\6. Собственник 2\3 и один из собственников 1\6 согласны выделить свои доли из общей путем продажи квартиры и приобретения для собственника 2\3 квартиры меньшей площади а двое собственников 1\6 денежный эквивалент своей доли. Однако один из собственников 1\6 доли после подписания договора о продаже квартиры с агентством стал препятствовать этому (давние плохие отношения) и заявил что продавать не желает пусть недвижимость стоит. Какие рычаги воздействия существуют в этом случае в рамках закона. Заранее спасибо.

Ответил адвокат -
Королева С.О.

Здравствуйте Контантин!
В соответствии с п. 4 ст. 252 ГК РФ в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. При рассмотрении данной категории дел выясняют, является ли доля собственника незначительной и имеет ли он существенный интерес в использовании имущества. Эти моменты должны оцениваться судом с учетом обстоятельств каждого конкретного дела. Незначительной долей может быть признана как 1/6, так и 1/4 в праве общей собственности на квартиру, если например, квартира однокомнатная.
Судебная парика по данной категории дел разнообразна, т.к. каждое дело индивидуально.
Приведем пример положительных и отрицательных решений судов по искам о признании 1/6 доли в квартире незначительной.

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 14 июля 2016 г. N 33-11604/2016

Судья: Лебедева Т.А.

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Яшиной И.В.
судей Сальниковой В.Ю., Стешовиковой И.Г.
при секретаре Ф.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-3383/2015 по апелляционным жалобам З.Т. и С. на решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 21 декабря 2015 года по иску З.Т. к С. о признании доли в праве общей долевой собственности незначительной, прекращении права общей долевой собственности на квартиру с выплатой компенсации, признании права общей долевой собственности на квартиру.
Заслушав доклад судьи Яшиной И.В., выслушав объяснения представителя истца З.Т. - Р., представителя ответчика С. - Ш., представителя 3-х лиц К. и Д. - Ш.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда

установила:

З.Т. обратилась Приморский районный суд Санкт-Петербурга с иском к С., в котором с учетом уточненных в порядке ст. 39 ГПК РФ требований просила признать 1/6 доли квартиры, расположенной по адресу: , собственником которой является ответчик, незначительной, прекратить право собственности С. на указанные доли в спорной квартире и признать право собственности на эти доли за ней с выплатой ответчику компенсации в размере рыночной стоимости в сумме 276000 рублей.
В обоснование иска указала, что она владеет и пользуется спорной квартирой с 1999 года. Квартира приобретена в период брака с З.А. на основании договора купли-продажи от 08 апреля 1999 года. При расторжении брака 1/2 доля указанной квартиры по решению Выборгского районного суда Санкт-Петербурга перешла к бывшему супругу истицы З.А., которая в дальнейшем им подарена П. в размере 1/6 доли, Б. в размере 1/6 доли, ответчику С. в размере 1/6 доли. Истец направил ответчику предложение о выкупе принадлежащей ему 1/6 доли, ответчик принадлежащую ему долю в праве собственности на квартиру продавать отказался.
Также истец указывает, что доля ответчика в спорном имуществе является незначительной. Истец имеет преимущественное право покупки данной доли, разделить спорную жилую площадь в натуре не представляется возможным, поскольку квартира является однокомнатной. Между сособственниками отсутствует соглашение о пользовании квартирой, у ответчика отсутствует существенный интерес в использовании спорного имущества, поскольку использовать 20 метров жилой площади вчетвером невозможно.
Решением Приморского районного суда Санкт-Петербурга от признана 1/6 доля в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: , зарегистрированная на ответчика С. незначительной; прекращено право общей долевой собственности С. на указанные доли квартиры; признано за З.Т. право собственности на спорные доли квартиры; взыскана с З.Т. в пользу С. компенсация рыночной стоимости спорных долей в сумме 490000 рублей. В удовлетворении остальной части исковых требований З.Т. отказано. Взысканы с С. в пользу З.Т. расходы по оплате государственной пошлины в сумме 5960 рублей. Взыскана с С. в доход государства государственная пошлина сумме 2050 рублей 40 копеек.
С вынесенным по делу решением не согласились и истец З.Т., и ответчик С. истец З.Т. просит решение суда изменить в части взыскания компенсации рыночной стоимости спорной доли жилого помещения, взыскать с нее в пользу ответчика компенсацию равной 276000 рублей. В апелляционной жалобе ответчик С. просит решение суда первой инстанции отменить и принять новое решение, которым в иске З.Т. отказать.
Судебная коллегия, исследовав материалы дела, выслушав объяснения участников процесса, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
Судом первой инстанции установлено и материалами дела подтверждено, что З.Т. является собственником <...> доли в праве собственности на квартиру, расположенную по адресу: , общей площадью 39,1 кв. м, ответчик С. - собственником 1/6 доли указанной квартиры.
Право собственности на квартиру зарегистрировано за сторонами в установленном порядке.
Разрешая по существу возникший спор и проверяя обоснованность доводов сторон, суд первой инстанции, установив фактические обстоятельства дела применительно к положениям ст. 252 ГК РФ, пришел к выводу о том, что доля ответчика С. в праве собственности на квартиру незначительна, в натуре выделена быть не может, отсутствует реальная возможность использования причитающейся ответчику доли жилой площади для проживания, в указанной квартире, равно как отсутствует реальное намерение ответчика проживать в квартире. С учетом установленных обстоятельств, суд счел целесообразным прекратить право собственности С. на 1/6 доли в праве собственности на квартиру, взыскать с З.Т. в пользу С. компенсацию стоимости 1/6 доли квартиры, признав за истцом право собственности на спорные доли.
Судебная коллегия соглашается с указанными выше выводами суда первой инстанции о возможности прекращения права собственности ответчика путем выплаты компенсации поскольку они основаны на правильно установленных фактических обстоятельствах дела и нормах материального права, верно примененных судом.
На основании п. п. 1, 2 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
В силу норм ч. 3 ст. 252 ГК РФ при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре невозможен, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
Положениями ч. 4 названной статьи предусмотрено, что выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (ч. 5).
В ходе судебного разбирательства с бесспорностью установлено, что доля ответчика в праве собственности на квартиру в силу конструктивных особенностей жилого помещения реально выделена быть не может, выделить в пользование часть жилого помещения, соразмерного приходящейся на долю ответчика жилой площади не представляется возможным в силу отсутствия в квартире комнаты указанной площади, сложившийся между сторонами характер взаимоотношений исключает реальную возможность совместного использования спорной квартиры.
Таким образом, суд пришел к правильному выводу о том, что в данном случае наличествуют основания, предусмотренные ч. 4 ст. 252 ГК РФ, для прекращения права общей долевой собственности на квартиру посредством выплаты денежной компенсации.
При этом размер доли З.Т. в спорном жилом помещении позволяет ей претендовать на выкуп малозначительной доли ответчика по делу.
Доводы апелляционной жалобы ответчика о наличии у него заинтересованности в использовании квартиры по адресу , не могут быть приняты во внимание, поскольку размер приходящейся на него доли, не позволяет осуществлять такое пользование без существенных нарушений прав истца по настоящему делу.
При этом, приобретая доли в квартире по адресу , на основании безвозмездной сделки, ответчик об указанных обстоятельствах не знать не мог.
Вместе с тем, судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы апелляционной жалобы ответчика С. о том, что присужденный к выплате размер компенсации является заниженным, поскольку не соответствует размеру той доли, которая приходилась бы на него в случае продажи квартиры в целом.
Как следует из материалов дела, определяя размер компенсации, суд первой инстанции исходил из заключения судебной экспертизы, проведенной ООО "Центр судебных экспертиз Северо-Западного округа" N 526/16-СЗ от 19.11.2015, согласно которому рыночная стоимость 1/6 доли в праве собственности на составляет 490000 рублей.
Из содержания экспертного заключения усматривается, что стоимость спорной доли рассчитана экспертом по следующей формуле: рыночная стоимость квартиры (3650000 рублей) * 1/6 (размер спорной доли) * 1/5 (20% скидка ввиду низкой ликвидности спорных долей).
Экспертом низкая ликвидность спорных долей обусловлена ее малым размером (3,3 кв. м жилой площади), отсутствием возможности выделить данную долю в натуре.
Мотивы, положенные экспертом, в обоснование низкой ликвидности доли С. в квартире, позволяют прийти к выводу о том, что при продаже объекта недвижимости целиком на долю ответчика пришлась бы денежная компенсация в размере 616000 рублей (3650000 рублей * 1/6), в то время как при отдельной продаже спорной доли ее размер снижается до 490000 рублей.
Коллегия находит, что определение рыночной стоимости доли подобным образом ведет к ущемлению прав ответчика С. на получение компенсации стоимости спорной доли в том размере, на который он как лицо, право собственности на квартиру которого подлежит прекращению в связи с его незначительностью по основаниям п. 4 ст. 252 ГК РФ, мог бы рассчитывать в случае продажи квартиры в виде единого объекта недвижимости с последующим распределением вырученных средств пропорционально размеру доли каждого из собственников квартиры, и как следствие к возникновению на стороне истца З.Т. неосновательного обогащения за счет ответчика, что в силу положений ст. ст. 1, 10 ГК РФ недопустимо.
С учетом изложенного, судебная коллегия находит, что выводы суда первой инстанции о законности и обоснованности исковых требований З.Т. являются верными.
Вместе с тем, при определении размера предусмотренной п. 4 ст. 252 ГК РФ компенсации стоимости доли квартиры, признанной незначительной, судом первой инстанции допущена ошибка, которая ведет к ущемлению прав ответчика и возникновению за его счет на стороне истца неосновательного обогащения, ввиду чего коллегия приходит к выводу о необходимости изменения размера, причитающейся С. компенсации в сторону увеличения и определить в размере 608333 рубля.
Оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не усматривает.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Приморского районного суда Санкт-Петербурга от 21 декабря 2015 года изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции:
Признать долю С. (в размере 1/6 доли) в праве общей долевой собственности на незначительной.
Взыскать с З.Т. в пользу С. компенсацию рыночной стоимости 1/6 доли в сумме 608333 рубля.
Прекратить право собственности С. на 1/6 доли .
Признать за З.Т. право собственности на 1/6 доли .

СВЕРДЛОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 января 2018 г. по делу N 33-1026/2018

Судья Солобоева О.А.

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Игнатьева В.П.,
судей Мехонцевой Е.М., Зайцевой В.А.,
при секретаре Б.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску С. к К. о прекращении права собственности, исключении из реестра записей, признании права собственности по апелляционной жалобе истца С. на решение Красноуральского городского суда Свердловской области от 04.10.2017.
Заслушав доклад судьи Мехонцевой Е.М., судебная коллегия

установила:

С. обратился в суд с иском к К. о прекращении права собственности, исключении из реестра записей, признании права собственности на 1/6 часть квартиры.
В обосновании иска указано, что стороны являются долевыми собственниками квартиры, расположенной по адресу: <...>. Размер доли истца составляет 5/6 долей, доли ответчика - 1/6. Истец, ссылаясь на то, что К. имеет иное жилое помещение пригодное для проживания, а также имеет в собственности жилой дом, полагая, что доля истца является незначительной, просил суд о прекращении права собственности ответчика на 1/6 долю квартиры, расположенной по адресу: <...>, исключении из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации прав на вышеуказанную долю ответчика, признании за С. права собственности на указанную долю ответчика.
Решением Красноуральского городского суда Свердловской области от 04.10.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с постановленным решением, истец С. подал на него апелляционную жалобу, просил решение суда отменить, принять новое об удовлетворении заявленного иска. В обоснование доводов апелляционной жалобы указано, что судом допущено нарушением норм материального и процессуального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. С. приводит доводы аналогичные исковому заявлению, указывает на то, что фактически на сегодняшний день истец проживает в доме без удобств, в связи с чем намерен проживать в спорной квартире. Обращает внимание на то, что им было заявлено ходатайство о направлении судебных запросов об истребовании сведений об ином имуществе ответчика. По мнению С., К. намерено ухудшил свои жилищные условия. Вместе с тем, судом не было принято внимание согласие ответчика с рыночной стоимостью доли в квартире, которую истец готов выплатить в качестве компенсации. С. полагает, что 1/6 доля квартиры является незначительной и не может быть выделена в натуре.
В судебное заседание апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, не явились о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом телефонограммой, по почте 28.12.2017. На основании вышеизложенного, руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила о рассмотрении дела при данной явке.

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Согласно статье 252 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
В силу пунктов 2 и 3 названной нормы участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества, при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4).
С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (пункт 5).
Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. (пункт 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части I Гражданского кодекса Российской Федерации").
Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 07.02.2008 N 242-О-О, толкуя норму пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснил, что закон не предусматривает возможность заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна. В этом же Определении Конституционный Суд Российской Федерации указал, что положение пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации не предполагает лишение собственника, не заявлявшего требование о выделе своей доли из общего имущества, его права собственности на имущество помимо его воли путем выплаты ему остальными сособственниками компенсации, поскольку иное противоречило бы принципу неприкосновенности права собственности.
В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 22.01.2014 N 14-О содержится следующая правовая позиция: как неоднократно отмечал Конституционный Суд Российской Федерации, положения абзаца второго пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающие, что выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия, а в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд на основании исследования и оценки в каждом конкретном случае всех имеющих значение обстоятельств дела может и при отсутствии согласия выделяющегося сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию, направлены на достижение необходимого баланса интересов участников общей собственности (определения от 19 октября 2010 года N 1322-О-О, от 21 апреля 2011 года N 451-О-О, от 11 мая 2012 года N 722-О, от 16 июля 2013 года N 1086-О и др.).
В Определениях Верховного Суда Российской Федерации от 03.04.2012 N 5-В11-134, от 08.04.2014 N 5-КГ14-1 сформулированы разъяснения Верховного Суда Российской Федерации, согласно которым действие законоположений пункт 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяется как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников общей долевой собственности. Закрепляя в пункте 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.
По данному делу, исходя из заявленных исковых требований, их обоснования, а также с учетом положений статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации юридически значимым и подлежащим доказыванию обстоятельством являлось выяснение следующих вопросов: может ли объект собственности быть использован всеми сособственниками по его назначению (для проживания) без нарушения прав собственника, имеющего большую долю в праве собственности; имеется ли возможность предоставления ответчику в пользование изолированного жилого помещения, соразмерного его доле в праве собственности на квартиру; есть ли у ответчика существенный интерес в использовании общего имущества.
Разрешая заявленные требования, суд правильно применил нормы статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Судом установлено, что собственниками жилого помещения однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <...>, общей площадью 35,1 кв. м, являются ответчик К., которому принадлежит 1/6 доля, и истец С., которому принадлежит 5/6 долей.
Отказывая в удовлетворении иска С., суд первой инстанции пришел к выводу о том, что выделить в пользование К. комнату, равную площади, соответствующей принадлежащей ему доли в праве собственности (1/6), невозможно, поскольку изолированной комнаты площадью равной доли ответчика в спорной квартире не имеется; доказательств, свидетельствующих о наличии сложившегося порядка пользования спорной квартирой между С. и К., не представлено.
Как установлено судом истец С. в спорную квартиру не вселялся, в ней не проживал, является посторонним лицом ответчику, в то время как, ответчик К. на протяжении длительного времени проживает в спорной квартире, несет единоличное бремя содержания жилого помещения, пытался выкупить 5/6 долей истца, что следует из апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Крым от 14.01.2016.
Судом правомерно учтено, что ответчик К. является ветераном - участником Великой Отечественной войны, достиг возраста 94 года, у него установлена вторая группа инвалидности, уклад его жизни, длительное проживание в квартире, обустройство быта, получение медицинского и социального обслуживания по месту жительства указывают на то, что спорная квартира является единственным местом для постоянного проживания ответчика.
При таких обстоятельствах, учитывая заинтересованность ответчика в данной доле и отсутствие намерения отказаться от нее и получать какую-либо компенсацию ее стоимости, суд первой инстанции посчитал, что отсутствует совокупность оснований, предусмотренных абзацем вторым пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, дающих суду возможность при отсутствии согласия собственника обязать остальных участников собственности выплатить ему компенсацию. Принуждение же его к отказу от своих прав на спорное имущество или принудительное их прекращение, недопустимо в силу пункта 1 статьи 9 и пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации.
С выводами и постановленным судом первой инстанции решением судебная коллегия соглашается, находит их правильными, основанными на законе и обстоятельствах настоящего дела.
Действительно, применение правила абзаца второго пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли, и только в случаях одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий: доля собственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.
Между тем, материалами дела не подтверждается наличие указанных обстоятельств в рассматриваемом споре.
Довод апелляционной жалобы о том, что принадлежащая К. доля в праве собственности на спорную квартиру незначительна, несостоятелен, поскольку общая площадь спорной квартиры составляет 35,1 кв. м, доля К. от общей площади квартиры составляет 5,85 кв. м, что не может отвечать критерию незначительности.
Что касается довода апелляционной жалобы относительно того, что у ответчика имеется в собственности иное жилое помещение, данный довод выводы суда первой инстанции не опровергает, поскольку наличие в собственности ответчика иного жилого помещения, которым последний распорядился, не умаляет его права пользования спорным жилым помещением.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции верно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права.
Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Красноуральского городского суда Свердловской области от 04.10.2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца - без удовлетворения.

Председательствующий
В.П.ИГНАТЬЕВ

Судьи
Е.М.МЕХОНЦЕВА
В.А.ЗАЙЦЕВА