Можно ли оформить чердак в собственность

Здравствуйте Михаил!
Чтобы оформить чердачное помещение в собственность необходимо соблюсти ряд условий:
во-первых, чердачное помещение не должно содержать коммуникаций, обслуживающих более одной квартиры,
во-вторых, Мосжилинспекция должна дать положительно заключение по данного вида перепланировке,
в -третьих, общее собрание собственников помещений многоквартирного дома должно принять положительное решение о присоединении вам данного чердачного помещения.
Если все правильно оформить, что даже в случае судебного спора сложного оспорить вашу собственность на чердак будет сложно.
Вот пример из судебной практики.

МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 20 февраля 2019 г. по делу N 33-2608/2019

Судья Белоусова И.М.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Вьюговой Н.М.,
судей Сальниковой М.Л., Бобровой Ю.М.,
при секретаре С.,
заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Сальниковой М.Л.,
дело по апелляционной жалобе представителя истцов И., Н., А., Т., М. по доверенностям К.О. на решение Зюзинского районного суда города Москвы от 05 апреля 2018 года, которым постановлено:
В удовлетворении иска И., Н., А., Т., М. к Е. об истребовании имущества из чужого незаконного владения и признания права общей долевой собственности, - отказать полностью,

установила:

И., Н., А., Т., М. обратились в суд с иском к Е. об истребовании из незаконного владения принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном доме по праву общей долевой собственности нежилого помещения - нежилое помещение N XLIII, комнаты с 5 по 8, с 10 по 12, общей площадью 235,1 кв. м, расположенное на 15-м этаже многоквартирного жилого дома по адресу: ***; признать право общей долевой собственности собственников помещений, признании права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: *** на указанное помещение.
В обоснование иска истцы указали, что они являются собственниками жилых помещений в многоквартирном доме по адресу: ***. Спорным является помещение N XLIII, комнаты с 5 по 8, с 10 по 12, общей площадью 235,1 кв. м, расположенное на 15-м этаже указанного многоквартирного жилого дома. В 2013 году на чердаке жилого дома по указанному адресу ОАО "Жуковский машиностроительный завод" были начаты ремонтно-строительные работы по его переустройству: на фасаде дома в районе чердачных помещений прорезаны 6 окон, на часть чердачных помещений устроен дверной проем, технической документацией не предусмотренный, с пола чердака снята бетонная стяжка около 10 - 20 см, внесены изменения в проходящие через чердак общедомовые трубопроводы ХВС, ГВС, отопления. В обоснование проведения таких работ ОАО "Жуковский машиностроительный завод" было представлено свидетельство о государственной регистрации права 77 АО 216762 от 22 января 2013 года, согласно которому ОАО "Жуковский машиностроительный завод" является собственником нежилого помещения XLIII, комнаты с 5 по 8, с 10 по 12, расположенного на 15-м этаже, общей площадью 235,1 кв. м, которое приобрел у Л.В. При этом, основанием регистрации прав собственника самого Л.В. на спорные чердачные помещения явился некий передаточный акт с ЗАО "ИСК "Спецстройсервис-6" от 11 декабря 2001 года. До начала производства работ по переустройству чердака в 2013 году, т.е. на протяжении 12 лет (с 2001 года по 2013 год), чердак никогда в качестве самостоятельного помещения не использовался, никогда никем не занимался и иных функций, за исключением обслуживания управляющей организацией проходящих в нем общедомовых инженерных коммуникаций ХВС, ГВС, отопления, не выполнял. Первоначальный собственник спорных помещений Л.В. в фактическое владение спорными помещениями никогда не вступал. При этом ни Л.В., ни ОАО "Жуковский машиностроительный завод" обязательные расходы собственника, связанные с содержанием своего имущества в доме (оплатой услуг содержания и отопления), до 2013 года не несли и не исполняли. В апреле 2014 года по жалобе собственника кв. 82 И. специализированной организацией Государственной жилищной инспекции "База мобильных лабораторий" были выявлены нарушения технического состояния системы вентиляции в связи с проведенным переустройством чердачных помещений и установлением перегородок, затрудняющих движение воздушных масс, из-за устройства окон нарушен компрессионный режим "теплого" чердака, что ухудшает работу системы вентиляции в доме. Помимо нарушения работы системы вентиляции в целой секции жилого дома, в связи с проведением работ по переустройству чердака в нижерасположенных квартирах появились трещины. Чердачные помещения не являлись на момент ввода жилого дома в эксплуатацию самостоятельными нежилыми помещениями свободного назначения и были приняты в эксплуатацию вместе с жилой частью дома как вспомогательные технические (чердачные) помещения, предназначенные для обслуживания всего дома. Истцы полагают, что первичная регистрация прав собственности Л.В. и последующая регистрация прав ОАО "Жуковский машиностроительный завод" была произведена незаконно, т.к. в собственность указанных лиц были оформлены фактически общедомовые чердачные помещения, которые не подлежали отчуждению в силу закона, т.к. чердак является общим имуществом собственников в многоквартирном доме и не может выступать самостоятельным объектом каких-либо сделок. Незаконная регистрация индивидуального права собственности на общее имущество (чердачные помещения) привела к уменьшению размера доли и состава общего имущества в многоквартирном доме, принадлежащего истцам в силу закона, тем самым нарушив их право собственности, кроме того, нарушила и ухудшила условия эксплуатации дома в целом по вышеуказанным эксплуатационным показателям.
Определением Зюзинского районного суда г. Москвы 07 декабря 2017 года (протокольным) ненадлежащие ответчики ОАО "Жуковский машиностроительный завод" и Л.В. были заменены на надлежащего ответчика Е. (том 3 л.д. 51).
Определением Зюзинского районного суда г. Москвы 07 декабря 2017 года (протокольным) ОАО "Жуковский машиностроительный завод" и Л.В. были привлечены к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора (том 3 л.д. 51).
Судом постановлено указанное выше решение, об отмене которого, как незаконного, в своей апелляционной жалобе просит представитель истцов по доверенностям К.О., ссылаясь на то, что суд первой инстанции неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применил нормы материального и процессуального права; выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
Истцы, третьи лица в заседании судебной коллегии не явились, о дате рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Представитель ответчика Е. по доверенности Гроза Н.А. в заседании судебной коллегии доводы апелляционной жалобы не признала, полагала, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
При указанных обстоятельствах, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело при данной явке, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ.
Судебная коллегия, заслушав явившихся участников процесса, изучив материалы дела, не находит оснований к отмене или изменению решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами, материалами дела и требованиями закона.
Согласно ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Согласно требованиям ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.
Решение является законным в том случае, если оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению (п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. "О судебном решении").
Обоснованным решение следует признавать тогда, когда в нем отражены имеющие значение для данного дела факты, подтвержденные проверенными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости или общеизвестным обстоятельствам, а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (п. 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 г. "О судебном решении").
Постановленное судом решение вышеуказанным требованиям отвечает.
Решение суда первой инстанции вынесено при точном соблюдении процессуальных норм и в полном соответствии с нормами материального права, подлежащими применению к возникшим между сторонами правоотношениям, и содержит исчерпывающие выводы, вытекающие из установленных фактов.
Судом первой инстанции было установлено и материалами дела подтверждается, что И. является собственником жилого помещения по адресу: *** (том 1 л.д. 10); истец Н. является собственником жилого помещения по адресу: *** (том л.д. 11); истец А. является собственником жилого помещения по адресу: *** (том 1 л.д. 12), истец Т. является собственником жилого помещения по адресу: *** (том 1 л.д. 13), истец И. является собственником жилого помещения по адресу: *** (том 1 л.д. 14).
Е. является собственником нежилых помещений с кадастровым номером ***, общей площадью 330,3 кв. м, этаж: 13, 15, помещение XLIII - комнаты с 5 по 8, с 10 по 12, расположенных по адресу: *** (том 3 л.д. 29).
Указанные нежилые помещения приобретены Е. у ОАО "Жуковский машиностроительный завод" по договору купли-продажи квартиры от 23.05.2017 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 11.07.2017 г. сделана запись N *** (том 3 л.д. 32 - 33).
ОАО "Жуковский машиностроительный завод" приобрело в собственность нежилые помещения с кадастровым номером ***, условным номером ***, общей площадью 330,3 кв. м, этаж: 13, 15, помещение XLIII - комнаты с 5 по 8, с 10 по 12, расположенные по адресу: ***, у Л.В. по договору купли-продажи от 16.06.2007 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.07.2007 г. сделана запись регистрации N *** (том 1 л.д. 40, 42, 220, 228 - 232, том 2 л.д. 23 - 27).
Л.В. приобрел в собственность нежилые помещения с кадастровым номером ***, условным номером ***, общей площадью 330,3 кв. м, этаж: 13, 15, помещение XLIII - комнаты с 5 по 8, с 10 по 12, расположенные по адресу: ***, на основании договора N 17/1К долевого участия в строительстве от 16.11.2000 года, заключенного с ЗАО "ИСК "Спецстройсервис-6", о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.06.2007 г. сделана запись регистрации N *** (том 2 л.д. 12, 155 - 157).
Согласно договору N 17/1К долевого участия в строительстве от 16.11.2000 года, заключенного между ЗАО "ИСК "Спецстройсервис-6" и Л.В., предметом договора является участие дольщика в целевом инвестировании дома, расположенного по адресу: ***, и получение в собственность помещений, общей площадью 1810,5 кв. м, расположенных на чердачном этаже дома (том 2 л.д. 155 - 157).
11 декабря 2001 года на основании передаточного акта к договору N 17/1К долевого участия в строительстве от 16.11.2000 года, в соответствии с условиями вышеуказанного договора ЗАО "ИСК "Спецстройсервис-6" передало, а Л.В. принял недвижимое имущество в виде нежилых помещений общей площадью 1809,1 кв. м, расположенных по адресу: ***, в том числе помещение N XLIII, общей площадью 432,07 кв. м (комнаты с 1 по 12) (том 2 л.д. 159, 166, 170).
Распоряжением Мосжилинспекции N ЮЗ-0520-13/А131015 от 01.07.2013 года в связи с обращением ОАО "Жуковский машиностроительный завод" согласовано изменение объемно-планировочного решения путем переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения XLIII в многоквартирном доме по адресу: ***, в соответствии с представленным проектом (проектной документацией) для реализации следующих мероприятий (работ): устройство перегородок; устройство оконных проемов наружных стен; устройство проемов во внутренней стене с усилением металлоконструкциями; закладка проемов; перенос вентиляционной шахты с пробивкой проема в перекрытии; устройство полов; устройство гидроизоляции полов; установка сантехнического оборудования (том 2 л.д. 180, 182 - 186).
26.11.2014 года составлен акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещения XLIII в многоквартирном доме по адресу: *** (том 2 л.д. 181). Указанный акт утвержден начальником инспекции по надзору за переустройством помещений в жилых домах по ЮЗАО К.В.
Протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования от 31 марта 2008 года, в качестве способа управления многоквартирным домом по адресу: ***, выбрано управление управляющей организацией ООО "Горжилкомплекс" (том 2 л.д. 432 - 433), с которой был заключен договор на управление, содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме от 01 февраля 2010 года (том 2 л.д. 434 - 444).
31 марта 2014 года в связи с обращением И. в Инспекцию по надзору за переустройством помещений в жилых домах по ЮЗАО по вопросу нарушения работы вентиляции в квартире N 82, комиссией в составе главного инженера УК ООО "Горжилкомплекс", управляющего и техника ЖК "***" и собственника кв. N 82 И. составлен акт проверки работы естественной приточно-вытяжной вентиляции кв. N 82, расположенной по адресу: ***, из которого следует, что полная оценка работы естественной вентиляции возможна только при условии демонтажа всех врезок принудительной вентиляции в систему естественной вентиляции; перевертывание воздушного столба в стояках не обнаружено; наличие работающей принудительной вентиляции обеспечивает нормативную кратность воздухообмена в кв. N 82 более чем в 2,5 раза выше нормативных требований СНИП (том 2 л.д. 446).
Согласно ст. 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
В соответствии со 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).
В соответствии с ч. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.
В силу пункта 1 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).
Состав общего имущества собственников определен в п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.
Нежилые помещения, которые не являются частями квартир и которые предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме (технические этажи и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное оборудование), ограждающие конструкции, различное оборудование находятся в общей долевой собственности всех собственников жилых и нежилых помещений в данном многоквартирном доме. Следовательно, если внутри помещения имеется оборудование, предназначенное для обслуживания нужд всех владельцев помещений, то такие помещения следует считать предназначенными для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме, если такие помещения не имеют самостоятельного назначения. В этом случае такие помещения относятся к общему имуществу собственников.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, оценив в совокупности представленные сторонами по делу доказательства по правилам ст. ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, применяя приведенные нормы права, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что основания для прекращения права собственности Е. на спорные помещения площадью 235,1 кв. м отсутствуют, поскольку сторона истца не представила достоверных и достаточных доказательств того, что на момент приобретения спорного помещения в собственность Л.А., затем в собственность ОАО "Жуковский машиностроительный завод", а затем и в собственность Е., оно принадлежало или должно было принадлежать собственникам помещений многоквартирного дома *** по ***.
При этом, суд исходил из того, что спорное помещение отнесено к помещениям, не входящим в общую площадь здания, и, хотя и расположено на уровне чердачного этажа, но, является изолированным, имеет самостоятельный вход, не предназначено для обслуживания более одного помещения в данном доме, в нем отсутствует инженерные коммуникации, а также иное обслуживающее более одного жилого (или нежилого) помещения оборудование.
Также суд принял во внимание, что договор долевого участия в долевом строительстве и договоры купли-продажи спорного имущества зарегистрированы в установленном законом порядке, не оспорены до настоящего времени и недействительными не признаны, расторгнуты не были. Е. является добросовестным приобретателем спорных нежилых помещений, в связи с чем, каких-либо правовых оснований для истребования у нее нежилых помещений с кадастровым номером ***, общей площадью 235,1 кв. м, помещение XLIII - комнаты с 5 по 8, с 10 по 12, расположенные по адресу: ***, и признания на них права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме в настоящем случае не имеется.
Также, суд согласился с доводами ответчика о том, что общее количество квартир в доме N *** по улице *** в *** - 173, т.е. общее число собственников жилых помещений превышает 5 человек (истцов), однако на момент обращения истцов с настоящим иском никаких решений на общем собрании собственниками жилых помещений многоквартирного дома по адресу ***, касающихся нарушения их прав и необходимости их защиты в суде, не принято, т.е. истцы, обращаясь в суд с настоящим иском, действовали в своих личных интересах, мнение остальных собственников не учли, самовольно определили свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме в натуре, считая, что именно эта часть принадлежит им и именно их право нарушено действиями ответчика, что является прямым нарушением закона.
Судебная коллегия в полной мере соглашается с выводами суда первой инстанции. Данные выводы основаны судом на материалах дела, к ним он пришел в результате обоснованного анализа письменных доказательств, которым дал надлежащую оценку в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ во взаимосвязи с нормами действующего законодательства.
Доводы апелляционной жалобы истцов о том, что наличие в спорном помещении общего вентиляционного оборудования, а также факт расположения помещения на чердачном этаже, дают основания для отнесения его к техническим помещениям, судебная коллегия считает несостоятельными, поскольку для определения правового режима названных помещений не имеет значения наличие в них вентиляционных и иных инженерных коммуникаций, так как они расположены в каждом помещении дома и сами по себе не порождают право общей долевой собственности всех домовладельцев на эти помещения, а факт расположения спорного помещения на чердачном этаже не дает оснований для отнесения помещения к общему имуществу жильцов дома.
Доводы апелляционной жалобы истцов о том, что спорное помещение изначально при строительстве МКД не предусматривалось и в эксплуатацию не вводилось в качестве самостоятельного, судебной коллегией отклоняются, поскольку данное обстоятельство само по себе не свидетельствует о том, что спорное помещение относится к категории технических и не может быть использовано в качестве самостоятельного объекта.
Доводы жалобы об отнесении спорного помещения к общему имуществу многоквартирного дома судебная коллегия не принимает во внимание, поскольку в силу ст. 36 ЖК РФ право общей долевой собственности домовладельцев возникает не на любое подсобное помещение в жилом доме, а лишь на технические помещения.
Одновременно в многоквартирном доме могут быть и иные помещения, которые предназначены для самостоятельного использования. Они являются недвижимыми вещами как самостоятельные объекты гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в пункте 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Расположение спорного помещения по данным БТИ на чердачном этаже, на что указывает апеллянты, не свидетельствует о безусловном отнесении такого помещения к категории технических, согласно материалам дела спорное помещение не является техническим, имеет самостоятельное назначение и не предназначено для обслуживания более одного помещения в жилом доме.
Наличие в помещении вентиляционных коммуникаций, на что ссылается заявители жалобы, само по себе не относит помещение к общему имуществу собственников многоквартирного дома, поскольку не свидетельствует о том, что имеющиеся коммуникации обслуживают более одного помещения, то есть иные помещения в дополнение к тому, в котором они расположены, следовательно, не дает оснований автоматически считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев, отвечающей критериям статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Расположенные в помещении вентиляционные коммуникации в виде вентиляционного короба является частью внутридомовой системы, однако, оборудование спорного помещения, так же как и других помещений дома, указанными необходимыми коммуникациями и наличие общих наружных стен и плит перекрытий, не относит такие помещения к общедомовым.
Кроме того, в материалах дела не имеется доказательств того, что имеющееся в спорном помещении инженерное оборудование, предназначено для обслуживания более одного помещения.
Доводы апелляционной жалобы о незаконности регистрации права собственности Л.С. на спорное помещение, а также незаконности последующих договоров купли-продажи нежилого помещения являются голословными, поскольку не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела, опровергаются материалами дела.
Достоверных и достаточных доказательств, подтверждающих, что спорное помещение является техническим, требующим постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля, не добыто.
В целом доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные выводы и выводы суда первой инстанции, направлены на переоценку собранных по делу доказательств, в связи с чем не могут служить основанием для отмены или изменения решения суда.
Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал правовую оценку установленным обстоятельствам и постановил законное и обоснованное решение. Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,

определила:

Решение Зюзинского районного суда города Москвы от 05 апреля 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.