Как снять обременение с нежилого помещения (аренда)

Добрый день Наталья!
Бывают ситуации, когда ранее арендованные помещения арендатором фактически были освобождены, сам он съехал, но документы о прекращении арендных отношений не подписал.
В ЕГРП сохранялась запись о наличии зарегистрированных обременений, поскольку у регистратора не было оснований считать договоры аренды прекращенными. Кроме того, невозможно было получить от арендаторов необходимые документы, так как некоторых из них ликвидировали, а в отношении других не было известно место нахождения.
Поскольку никаких документов о ранее заключенных договорах аренды не было, оставалось только обратиться к записи в ЕГРП. Однако в выписке из всей контактной информации имелось лишь фирменное наименование арендатора.
Наличие в ЕГРП зарегистрированных обременений в виде долгосрочной аренды нарушает права и охраняемые законом интересы арендодателя в сфере предпринимательской и иной не запрещенной законом экономической деятельности, создает для него неудобства, поскольку при заключении договора аренды арендодатель обязан предупреждать своих арендаторов обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (абз. 2 ст. 613 ГК РФ).
Неисполнение этой обязанности дает арендаторам право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора аренды и возмещения убытков.
Прекратить зарегистрированные обременения можно в судебном порядке, однако существует и более простая процедура.
Приложением N 3 к Приказу Управления Росреестра по Москве от 13.04.2010 N 113 (в ред. от 04.03.2011) предусмотрен документ, который необходимо представить при внесении в ЕГРП записи о расторжении (прекращении) договоров аренды (субаренды), - заявление любой стороны с условием, что другая сторона была предупреждена о прекращении аренды за три месяца или иной срок, предусмотренный договором (п. 2 ст. 610 ГК РФ), если договор возобновлен на неопределенный срок.
Если договор аренды заключен на определенный срок, то условие о его расторжении в одностороннем порядке, а также порядок и момент расторжения должны быть предусмотрены договором (п. 3 ст. 450 ГК РФ).
На государственную регистрацию представляется уведомление о том, что вторая сторона по договору извещена. Помимо этого, в уведомлении должна быть указана дата, с которой договор считается расторгнутым.
Выполнение указанных требований при оформлении прекращения долгосрочного обременения является обязательным, поскольку лицо, состоящее в договорных отношениях с другим лицом, не может предполагать о прекращении этих отношений с другим лицом по правилам п. 3 ст. 450 ГК РФ до тех пор, пока оно не будет проинформировано об одностороннем отказе контрагента от исполнения сделки. Поэтому договорные отношения считаются прекращенными с момента доставки соответствующего уведомления (Определение ВАС РФ от 19.05.2011 N ВАС-3318/11).
До государственной регистрации прекращения обременений необходимо направить арендатору по юридическому адресу, указанному в ЕГРЮЛ (www.nalog.ru), уведомление об отказе от договора аренды и через три месяца после этого обратиться к регистратору.
В уведомлении необходимо указать на отказ от договора аренды, отметив, что фактически все помещения освобождены и арендатором не используются.
Уведомление необходимо отправить с описью вложения, которую вместе с текстом уведомления передать регистратору.
К заявлению о государственной регистрации и уведомлению об отказе от договора аренды можно также приложить приказ арендодателя о расторжении договора аренды с указанием на то, что все помещения фактически освобождены арендатором и находятся в распоряжении арендодателя.
Государственная регистрация прекращения обременения осуществляется в месячный срок без уплаты государственной пошлины.
В случае если арендатор ликвидирован или исключен из ЕГРЮЛ (ЕГРИП), вместо уведомления прикладывается выписка из соответствующего реестра, где в графе о статусе субъекта указано, что он не действует.