Предварительный договор с отлагательным условием

Артем
,
Москва
26.08.2020

здравствуйте! решил купить квартиру в новостройке. У застройщика квартир в продаже уже не имелось, были только у частников. Договорились с продавцом, что заключим предварительный договор,. При этом в нем укажем, что основной договор купли-продажи квартиры мы будем заключать в течение 3-х месяцев с даты регистрации права собственности продавца на данную квартиру, после того, как дом будет введен в эксплуатацию и застройщик оформит все права.
Может ли предварительный договор быть заключен с таким отлагательным условием?

Ответил адвокат -
Королева С.О.

Здравствуйте Артем!
В соответствии с п. 1 ст. 157 ГК РФ сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.
Пункт 1 ст. 429 ГК РФ определяет, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
В соответствии с п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Действующее законодательство не содержит норм, запрещающих заключение предварительного договора под отлагательным условием. Таким образом, заключение такого договора возможно.
Этот вывод подтверждается судебной практикой.
Так, в Постановлении Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.01.2016 N 16АП-3682/2015 по делу N А63-5235/2015 (Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 27.04.2016 N Ф08-2312/2016 данное Постановление оставлено без изменения) суд установил, что предварительный договор был заключен под отлагательными условиями, наступление которых не зависит от воли сторон, однако только после выполнения этих условий у сторон возникает обязательство заключить основной договор купли-продажи земельного участка. Суд не посчитал такие условия противоречащими закону.
В Постановлении ФАС Московского округа от 29.04.2013 по делу N А40-84488/12-23-771 суд также не посчитал предварительный договор, заключенный под отлагательным условием, противоречащим закону.
Таким образом, предварительный договор может быть заключен с отлагательным условием.