Определение стоимости доли в квартире

Людмила
,
Москва
13.01.2021

Здравствуйте.Есть 3-х комн.квартира общ.площ. 76кв.м. Моя доля 8/9 (я прописана и проживаю с мужем),у второго собственника 1/9(он там не прописан,не проживает и имеет еще собств.жилье).Я хочу выкупить долю,но не смогли сойтись в цене.Сейчас дело находится в суде первой инстанции "о признании доли незначительной и выплате ему компенсации".Суд назначил экспертизу по оценке всей квартиры.А кто определит стоимость доли?Адвокат сказал,что сейчас(после пандемии)изменилась практика расчета стоимости доли,то есть не применяются понижающие коэффициенты,дисконт.И суд просто делит оценочную стоимость квартиры пропорционально долям.Это так?Если я не соглашусь со стоимостью его доли,каковы мои дальнейшие действия?Спасибо.

Ответил адвокат -

Здравствуйте Людмила!
В последнее время в практике судов действительно все чаще признается не отвечающим критерию справедливости способ определения стоимости доли в квартире с применением понижающих коэффициентов (коэффициентов низкой ликвидности). Однако сказать, что такая практика носит повальный всеобъемлющий характер нельзя. Если вас не устроит стоимость доли, вы можете просить суд назначить повторную или дополнительную экспертизу (если в экспертном заключении будут неточности, пробелы, нарушения и т.п.), либо отказаться от иска.
Ниже привожу пример из судебной практики, из которого вы увидите обоснование способа определения стоимости доли в квартире путем деления стоимости квартиры на доли (без понижающего коэффициента).
ВТОРОЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 февраля 2020 г. по делу N 88-4018/2020

Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции в составе
председательствующего судьи Сокуровой Ю.А.,
судей Копылова-Прилипко Д.А., Блошенко М.В.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-655/2018 (номер дела суда первой инстанции) по иску Т.М.Ю. к С.С.О., З.А., Звезде А.С., З.Н., Г.В. о прекращении права долевой собственности, выплате компенсации участникам долевой собственности, признании права собственности на доли в квартире, признании прекращенным права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета
по кассационной жалобе З.А. на решение Симоновского районного суда города Москвы от 13 декабря 2018 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 20 мая 2019 года.
Заслушав доклад судьи Копылова-Прилипко Д.А., объяснения представителя З.А. - Чалой Н.Н. по доверенности от 17 февраля 2020 года, поддержавшей доводы кассационной жалобы, объяснения Т.М.Ю., ее представителя, а также представителя Т.М.М. - Р. по доверенностям от 13 апреля 2018 года, от 2 июня 2017 года, полагающих судебные акты законными, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Т.М.Ю. обратилась в суд с исками к З.А. /т. 1 л.д. 2 - 4/, Звезде А.С. /т. 1 л.д. 110 - 112/, З.Н. /т. 2 л.д. 4 - 6/, Г.В. /т. 2 л.д. 101 - 103/, С.С.О. /т. 3 л.д. 184 - 186/:
о прекращении права собственности З.А., З.А., З.Н., Г.В., С.С.О. на доли в квартире, расположенной по адресу: ;
признании за ней (Т.М.Ю.) права собственности на прекращенные за ответчиками доли в квартире;
признании З.А., З.А., З.Н., Г.В., С.С.О. утратившими право пользования жилым помещением и их снятии с регистрационного учета по месту жительства;
взыскании с нее (Т.М.Ю.) в пользу З.А., З.А., З.Н., Г.В. компенсации на 1/48 доли в праве собственности на квартиру в размере по 19 500 руб., и в пользу С.С.А. компенсации на 1/4 долю в праве собственности на квартиру в размере 513 482 руб.
Требования обосновала, что она (истец) и Т.М.М. являются членами одной семьи, каждому принадлежит по 1/3 доли в праве собственности на указанную выше двухкомнатную квартиру. Собственниками оставшихся долей являются: С.С.О., которому принадлежит ? доли; З.А., З.А., З.Н., Г.В. - которым принадлежит по 1/48 доли в праве каждому. Доля ответчиков в квартире незначительна, фактическое пользование жилым помещением совместно, а также реальный выдел доли в квартире невозможны. Согласно заключению специалиста стоимость 1/48 доли составляет 19 500 руб., стоимость ? доли равна 513 482 руб. При таких обстоятельствах, основывая свои требования на положениях статьи 247, 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, просит требования удовлетворить.
Определениями Симоновского районного суда города Москвы от 28 марта 2018 года /т. 3 л.д. 16/, от 27 ноября 2018 года /т. 3 л.д. 203/ гражданские дела объединены в одно производство.
Решением Симоновского районного суда города Москвы от 13 декабря 2018 года требования удовлетворены частично:
за Т.М.Ю. признано право собственности: на 1/48 доли в квартире, принадлежащие З.А.; на 1/48 доли в квартире, принадлежащие З.Н.; на 1/48 доли в квартире, принадлежащие Г.В.; на 1/48 доли в квартире, принадлежащие Звезде А.С.;
на Т.М.Ю. возложена обязанность выплатить З.А. - 42 790 руб.; З.Н. - 42 790 руб.; Г.В. - 42 790 руб.; Звезде А.С. - 42 790 руб.;
с получением денежной компенсации исключено право собственности З.А. на 1/48 долю квартиры, З.Н. на 1/48 долю в квартире, Г.В. на 1/48 долю в квартире, З.А. на 1/48 долю в квартире;
признано прекращенным право пользования - З.А., З.А., З.Н., Г.В. жилым помещением;
в удовлетворении требований Т.М.Ю. к С.С.О. отказано;
указано, что решение является основанием для снятия З.А., З.А., З.Н., Г.В. с регистрационного учета по месту жительства.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 20 мая 2019 года решение Симоновского районного суда г. Москвы от 13 декабря 2018 года оставлено без изменения.
В кассационной жалобе З.А. просит отменить данные судебные акты. Полагает, что дело рассмотрено формально. Судом не учтено, что все ответчики являются членами одной семьи. В целях регистрации З.А., З.А., З.Н., Г.В. по месту жительства в квартире С.С.О. произвел 14 декабря 2016 года отчуждение части своей доли в праве собственности. Решением Симоновского районного суда города Москвы от 17 мая 2019 года, вступившим в законную силу 25 июня 2019 года, сделка дарения доли признана ничтожной и, следовательно, правовых последствий не влечет. Целей пользования жилым помещением ответчики не имели, однако имеют существенный интерес в обладании собственностью, которая позволяет иметь регистрацию в квартире по месту жительства. Права Т.М.Ю. не нарушены. Цена доли необоснованно определена с применением коэффициента низкой ликвидности.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы по правилам статьи 349.6 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции находит, что имеются основания для отмены апелляционного определения в части по следующим основаниям.
В соответствии с частью 1 статьи 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Такие нарушения были допущены при рассмотрении настоящего дела.
Как установлено судом, спорным жилым помещением является двухкомнатная квартира, общей площадью 63 кв. м, жилой площадью 29.9 кв. м, расположенная по адресу: .
Собственниками квартиры являются: Т.М.Ю., которой принадлежит 1/3 доли в праве; Т.М.В., которому принадлежит 1/3 доли в праве; С.С.О., которому принадлежит 1/3 доли в праве.
Поскольку 14 декабря 2016 года С.С.О. осуществил дарение части своей доли, собственниками квартиры также являются родственники С.С.О.: З.А. (мать), которой принадлежит 1/48 доли в праве; З.А. (дедушка), которому принадлежит 1/48 доли в праве; Г.В. (бабушка), которой принадлежит 1/48 доли в праве; З.Н. (тетя), которой принадлежит 1/48 доли в праве.
Все долевые собственники, кроме З.Н., зарегистрированы по месту жительства в этой квартире.
На основании определения суда от 28 марта 2018 года по делу проведена судебная оценочная экспертиза. Как следует из заключения ООО "Лекс эксперт" от 14 июня 2018 года стоимость 1/3 доли составляет 513 482 руб., стоимость 1/48 доли равна 42 790 руб.
Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался положениями пунктов 1, 2 статьи 244, статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума ВАС Российской Федерации N 8 от 01 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", пришел к выводу о том, что С.С.О. и Т.М.Ю. приобрели право собственности на доли в квартире одновременно, при этом Т.М.Ю. занимает изолированную комнату 16 кв. м, С.С.О. постоянно проживает в изолированной комнате, площадью 13.6 кв. м, иного жилья не имеет. В этой связи, суд пришел к выводу о том, что С.С.О. имеет существенный интерес в использовании общего имущества, в связи с чем, отказал в удовлетворении иска Т.М.Ю. к С.С.О.
Решение и апелляционное определение в указанной части не оспариваются.
Разрешая требования к ответчикам З.А., Звезде А.С., Г.В., З.Н. суд, приняв в качестве надлежащего доказательства заключение судебный экспертизы, придя к выводу о том, что доля этих ответчиков в праве собственности не значительна, выдел долей в натуре невозможен, интерес в использовании квартиры без привлечения части квартиры, находящейся в собственности Т.М.Ю. невозможен, удовлетворил иск, обязав истца компенсировать стоимость долей.
Суд апелляционной инстанции согласился с такими выводами.
Вместе с тем, выводы судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда нельзя признать правильными, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права.
Так, статьей 252 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними (пункт 1).
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (пункт 2).
При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (пункт 3).
Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (пункт 4).
С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (пункт 5).
Из содержания приведенных положений статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что участникам долевой собственности принадлежит право путем достижения соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них произвести между собой раздел общего имущества или выдел доли, а в случае недостижения такого соглашения - обратиться в суд за разрешением возникшего спора.
Таким образом, действие положений пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяется как на требования выделяющегося собственника, так и на требования остальных участников общей долевой собственности.
Закрепляя в пункте 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а, следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.
Пунктом 36 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Суд первой и апелляционной инстанции, при решении вопроса о наличии у З.А., З.А., Г.В., З.Н. существенного интереса в использовании общего имущества пришли к обоснованному выводу об отсутствии заинтересованности в пользовании данными лицами спорным жилым помещением.
Между тем, проверяя решение суда первой инстанции и апелляционной инстанции, судебная коллегия принимает во внимание, что согласно заключению судебной экспертизы ООО "Лекс-Эксперт" /т. 3 л.д. 135 - 137/ при определении стоимости 1/48 доли, эксперт исходил из того, что доли в квартире имеют более дешевую стоимость в пересчете на квадратный метр площади, нежели аналогичные квартиры, поскольку фактически покупатель приобретает коммунальное, а не индивидуальное жилье. В этой связи, стоимость 1/48 доли в квартире в сумме 42 790 руб. /т. 3 л.д. 138 - 139/ эксперт определил с учетом величины дисконта к стоимости 1 кв. м, составляющего 84%.
Суды согласились с выводами судебного эксперта.
Однако, определяя размер присуждения денежной компенсации за 1/48 доли в спорной квартире, судами не было учтено то обстоятельство, что ? доля в квартире (1/48 + 1/48 + 1/48 + 1/48) выкупается владельцем 1/3 доли в этой же квартире, в связи с чем, приобретение Т.М.Ю. долей увеличит стоимость ее имущества. При этом, ответчики утрачивают право собственности на принадлежавшие им доли, поэтому применение коэффициента низкой ликвидности (величины дисконта) необоснованно, поскольку противоречит принципам справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.
Судебная коллегия полагает необходимым отметить, что расчет денежной компенсации за долю следует производить не от рыночной стоимости доли в спорном имуществе (1/48), а следует исходить из рыночной стоимости квартиры, находящейся по адресу: делением полученной суммы рыночной стоимости квартиры на соответствующую долю.
Кроме того, анализируя содержание решения суда первой инстанции, судебная коллегия приходит к выводу о наличии в нем явных противоречий, поскольку судом установлены фактические обстоятельства дела отсутствия у З.Н. регистрации по месту жительства в спорном жилом помещении. Вместе с тем, в мотивировочной и резолютивной частях решения суд приходит к выводу о необходимости снятия З.Н. с регистрационного учета по месту жительства данному адресу.
Суда апелляционной инстанции, вопреки положениям абзаца 2 части 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, разъяснениям, данным в пункте 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", оставил данные обстоятельства без внимания.
Статьей 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что решение суда должно быть законным и обоснованным.
Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в пунктах 2 и 3 Постановления от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении" разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст. ст. 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.
В соответствии с частью 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело в судебном заседании по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных настоящей главой.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", по смыслу статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.
Таким образом, апелляционное определение также должно соответствовать общим требованиям, предъявляемым к решению суда статьей 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, то есть должно быть законным и обоснованным.
Между тем, вынесенное судебное постановление указанным требованиям закона не соответствует.
Учитывая необходимость соблюдения разумных сроков судопроизводства (статья 6.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также то, что суд апелляционной инстанции на основании абзаца второго части 2 статьи 327.1 ГПК РФ вправе в интересах законности проверить обжалуемое судебное постановление в полном объеме, выйдя за пределы требований, изложенных в апелляционных жалобе, представлении, и не связывая себя доводами жалобы, представления (пункт 24 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 г. N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции"), судебная коллегия считает необходимым апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 20 мая 2019 года отменить в части оставления без изменения решения Симоновского районного суда города Москвы по требованиям Т.М.Ю. к Звезде А.С., З.А., З.Н. и Г.Н., с направлением дела в указанной части на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Московского городского суда.
При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное и разрешить дело в соответствии с требованиями закона и в зависимости от установленных обстоятельств, в том числе, принимая во внимание, что 17 мая 2019 года Симоновским районным судом города Москвы постановлено решение, которым признан недействительным договор дарения долей спорной квартиры, заключенный 14 декабря 2016 года между С.С.О. и Звездой А.С., З.А., З.Н., Г.В.
Руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Второго кассационного суда общей юрисдикции

определила:

Отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 20 мая 2019 года в части оставления без изменения решения Симоновского районного суда города Москвы от 13 декабря 2018 года по требованиям Т.М.Ю. к З.А., Звезде А.С., З.Н., Г.В. В указанной части дело направить на новое апелляционное рассмотрение.
В остальной части решение Симоновского районного суда города Москвы от 13 декабря 2018 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 20 мая 2019 года оставить без изменения, кассационную жалобу З.А. - без удовлетворения.