Прекращение предварительного договора

Борис Николаевич
,
Москва
26.11.2020

Я заключил в 2011 предварительный договор купли-продажи помещения и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок (договор инвестирования в строительство жилого строения). Договор был заключён между физическими лицами в соответствии с Федеральным законом от 25.02.1999г. No.39-Ф3 об Инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений.
Предмет договора - Инвестирование Сторон в строительство жилого строения на земельном участке.
Обязательства сторон - заключить в будущем на условиях настоящего договора договор купли продажи помещения и доли в праве общей долевой собственности на земельный участок.
Договор купли-продажи должен быть подписан до 30.09.2016 года... Указанный срок может быть продлён продавцом без согласования с покупателем не более чем на 6 месяцев...
В указанный срок продавец обязуется передать в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять помещение по передаточному акту....
... В день подписания наст. Договора Покупатель уплатил продавцу в качестве предоплаты 1253250рублей, путём передачи продавцу наличных денежных ср-в, что подтверждается распиской...
... В случае нарушения продавцом срока, Покупателем начисляется, а продавцом подлежит уплате покупателю пени по ставке рефинансирования установленной ЦБ РФ на день оплаты.

В прошлом году, в связи с односторонней перепланировкой квартиры, я был вынужден был подписать дополнительное соглашение с продлением сроков сдачи до 30.06.2017г.
Однако и в этом случае до сих пор строительство дома так и не началось, и вообще строительство на комплексе почти заморожено, под дом даже не подготовлена площадка до сих пор.
На основании выше изложенного я хочу расторгнуть договор, вернуть деньги с получением неустойки.
Могут ли быть применимы в моём случае нормы закона о защите прав потребителей, а именно:
1. Нормы о возмещении убытков за нарушение срока
2. нормы о взыскании неустойки в размере трех процентов цены выполнения работы.
Если нет, то под какие нормы закона подпадает данная ситуация?

Ответил адвокат -
Королева С.О.

Здравствуйте Борис Николаевич!
Ваша ситуация не попадает под Закон РФ от 07.02.1992г. №2300-1 "О Защите прав потребителей", так как данный закон регулирует отношения возникшие с одной стороны, как с физическим лицом, а с другой стороны - юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем. В Вашем случае договор заключен между двумя физическими лицами, поэтому будут применяться нормы ГК РФ о предварительном договоре купли-продажи и купли-продаже недвижимости.
Из ваших объяснений следует, что основной договор купли-продажи должен был быть заключен сторонами до 30.06.2016г., соглашения о продлении данного срока не заключались.
Согласно ст. 429 ГК РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора, т.е. в вашем случае требования могли быть вами заявлены не позднее 30.03.2017г.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Таким образом, обязательства по Вашему предварительному договору прекратились в силу ч. 6 ст. 429 ГК РФ, так как срок заключения основного договора истек.
Поскольку из ваших объяснений не следует, что внесенные денежные средства являются задатком, то в силу положений ч.3 ст. 380 ГК РФ они рассматриваются как аванс. При отсутствии заключенного договора согласно правилам о неосновательном обогащении у продавца нет правовых оснований для удержания уплаченных вами денежных средств. Согласно ч. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
Таким образом, вам следует обратиться в претензионном порядке к продавцу с требованием о возврате денежных средств, при не удовлетворении которого у вас появится возможность взыскать также проценты за пользование чужими денежными средствами.