Добрый день. В прошлом году фирма взяла у нас в аренду бытовки. Заказ был горящим, а фирма зарегистрирована в другом городе, поэтому были выставлены счета и составлены договоры которые мы отправили по электронной почте данной компании с условием возврата в отсканированной версии с печатями и подписями ген директора. В итоге оплата прошла, бытовки в аренду мы предоставили. Так же в...
Смена собственника аренда
Добрый день. Возникла следующая ситуация. Арендатор арендовал нежилое помещение у Арендадетеля. Тот показал свидетельство на право собственности. Через некоторое время появился человек,который утверждает, что данное помещение принадлежит ему. И тоже показывает свидетельство. Грозится наложить арест на это имущество. Что в этом случае делать арендатору? Может здесь смена собственника по договору аренды, как разобраться? Можно ли обращаться в суд?Какой указывать предмет иска?Кого привлекать в качестве ответчика?Или может быть направлять претензию к Арендодателю?
Ответил адвокат -
Коллегия адвокатов
Здравствуйте, Лина! В силу п. 1 статьи 617 ГК РФ при перемене лиц на стороне арендодателя, вызванной переходом права собственности или иного вещного права на сданное в аренду имущество от арендодателя к другому лицу (независимо от оснований перехода), действует правило о следовании права аренды за вещью. К другому лицу в полном объеме переходят все права и на него возлагаются все обязанности его предшественника по аренде, независимо от того, был ли он предупрежден об обязанностях, вытекающих из договора аренды приобретенного им имущества. И новый собственник или иной титульный владелец не вправе истребовать сданное в аренду имущество до окончания срока действия договора либо изменить условия договора, ссылаясь на изменение состава участников.
Перемена лиц на стороне арендодателя подчиняется следующему правилу: переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Таким образом, например, в случае смерти арендодателя договор аренды не прекращается: права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам. Тем самым данное правило подчеркивает свойство следования, присущее праву аренды.
С одной стороны, это правило явно отвечает интересам арендатора, так как гарантирует ему спокойное пользование вещью вне зависимости от фигуры ее собственника. С другой стороны, формулировка указанного правила дает понять, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу автоматически делает нового собственника арендодателем, т.е. не требует получения от арендатора какого-либо согласия, даже если личность прежнего арендодателя для арендатора имела существенное значение.
Таким образом, новый собственник не вправе требовать расторжения договора аренды и ареста вашего имущества. Он вправе получать от вас арендную плату в размере, согласованном с прежним собственником.
В то же время вам следует разобраться, кто является настоящим собственником (запросите сведения из ЕГРП), и не имело ли место мошенничество со стороны первого арендодателя (например, путем подделки свидетельства о праве собственности), если так, обращайтесь в правоохранительные органы. Настоящий собственник в таком случае вправе вас выселить из нежилого помещения.
