Здравствуйте, в 1995 году по договору безвозмездной передачи квартиры в совместную собственность граждан Администрация передала квартиру четырем собственникам. До сих пор в БТИ зарегистрирован лишь данный договор. Что нужно делать в такой ситуации? Была ли квартира приватизирована? И что будет, если квартира не зарегистрирована в Росреестре?
Компенсация вместо выдела доли в натуре
У меня 1/4 доля в жилом доме по наследству, общая площадь жилого дома- 38 кв.м 3 жилые комнаты ( 9,2 кв. м , 13,8 кв.м , 7,1 кв.м ) и кухня -7,9 кв.м
Все комнаты проходные , неизолированные. 3/4 доли принадлежит Администрации , как выморочное имущество. Также и по земельному участку _ общая площадь которого 2964 кв. м То есть мне принадлежит на праве собственности 1/4 доля в жилом доме- 9,5 кв. м и общей жилой площади, комнат с такой площадью в доме нет, также как нет и комнаты с жилой площадью - 7,5 кв. м и нежилой - 2,0 кв. м
ВОПРОСЫ: 1) Могу ли я совместно с Администрацией продать наши доли ( так как Администрация утверждает ,что они лишены права продавать ,) тогда и продать свои доли не нам ни третьему лицу Администрация получается не может,ведь выкуп - это тоже та же продажа
2). Можно ли обратиться в суд с требованием , чтобы суд обязал Администрацию выплатить компенсацию за мои доли
- без составления соглашения о порядке пользования или соглашения о выделе доли или соглашения о разделе долей( ведь свидетельства от нотариуса уже выданы по долям, ( администрация в своих возражениях поясняет , что нужно сначала было составит соглашение о выделе , а оно не составлялось , так как в натуре выдел , как считаю я НЕВОЗМОЖЕН, смысл в его составлении? Выкуп ими у меня доли предлагала письменно , но они отказались. Продать свою долю не могу так как ее невозможно выделить , а никто не купит !/4 которая никак не определена
3). Что нужно сделать по порядку для того чтобы обязать администрацию выплатить компенсацию , ведь ст 252 ГК РФ так неоднозначно все трактует, толи надо воспользоваться конкретно п 3 ст 252 и доказать , что соглашение предусмотренное п. 2 ст 252 Гк не возможно составить , так как нечего выделять, а совместно пользоваться своей долей в таком доме с таким расположением комнат не предоставляется возможным. ВЫдел невозможен, так как доля в натуре мала, комнаты с размером моей доли в доме нет. и так далее продать долю не могу так как ее не продать .
Выделить может и суд выдели, но а как я смогу потом это продать , ведь договор купли продажи никто не пропустит в Росреестре и не зарегистрирует.
Администрация ссылается также на отсутствие денег в бюджете.
Ответил адвокат -
Королева С.О.
Здравствуйте Наталья!
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 3 ст. 252 ГК РФ).
Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании указанной статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (п. 4 ст. 252 ГК РФ).
С получением компенсации в соответствии с данной статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (п. 5 ст. 252 ГК РФ).
Из содержания приведенных положений ст. 252 ГК РФ следует, что участникам долевой собственности принадлежит право путем достижения соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них произвести между собой раздел общего имущества или выдел доли, а в случае недостижения такого соглашения - обратиться в суд за разрешением возникшего спора.
Закрепляя в п. 4 ст. 252 ГК РФ возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его долю, а следовательно, и утраты им права на долю в общем имуществе, законодатель исходил из исключительности таких случаев, их допустимости только при конкретных обстоятельствах и лишь в тех пределах, в каких это необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности.
При решении вопроса о наличии или отсутствии реальной заинтересованности в использовании незначительной доли в общем имуществе подлежит установлению соизмеримость интереса лица в использовании общего имущества с теми неудобствами, которые его участие причинит другим (другому) собственникам.
Вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д. (п. 36 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 1 июля 1996 г. "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
При определении размера компенсации в случае несоразмерности имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, суд, исходя из положений ч. 1 ст. 79 ГПК РФ, вправе назначить по делу судебную экспертизу по определению размера такой компенсации.
Также при помощи экспертизы решается вопрос, связанный с возможностью либо невозможностью выдела доли в праве общей собственности в натуре. Если эксперты установят, что доля может быть выделена, в иске о выплате компенсации будет отказано. Что касается попыток заключения соглашения о способе и условиях расхотела имущества, вам следует представить в суд ваше письмо, направленное в адрес другого собственника, с предложениями и вариантами раздела общего имущества. Факт отсутствия ответа на ваше письменное обращение будет свидетельствовать о невозможности достичь соглашение и вашем праве обратиться с иском в суд.
В любом случае, рекомендую вам не пренебрегать помощью адвоката при ведении данного процесса, т.к. указанные дела является наиболее сложными и требуют для их успешного завершения специальных юридических познаний в области права и судебной практики.
