здравствуйте! решил купить квартиру в новостройке. У застройщика квартир в продаже уже не имелось, были только у частников. Договорились с продавцом, что заключим предварительный договор,. При этом в нем укажем, что основной договор купли-продажи квартиры мы будем заключать в течение 3-х месяцев с даты регистрации права собственности продавца на данную квартиру, после того, как дом будет...
Лишение права собственности на квартиру
Возможно ли лишение права собственности на квартиру соседа, который собирает по помойкам мусор и тащит его в квартиру, плюс в него живет несколько собак, с которыми он не гуляет. Из квартиры стоит жуткая вонь. В результате завелись крысы, тараканы и т.п. Мы понимаем, что человек болен, но больше терпеть сил тоже нет. Слышали, что можно его принудительно выселить, так ли это?
Ответил адвокат -
Королева С.О.
Здравствуйте Виктор!
Собственник жилого помещения должен владеть, пользоваться и распоряжаться таким помещения добросовестно, с учетом требований закона, прав и законных интересов третьих лиц. (п. 3 ст. 1, п. 1 ст. 10, п. 2 ст. 209 ГК РФ).
В соответствии с ч. 4 ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.
Согласно п. 17 Правил пользования жилыми помещениями, утв. Постановлением Правительства РФ от 21.01.2006 N 25 (далее - Правила), собственник жилого помещения в многоквартирном доме (далее - собственник) пользуется жилым помещением по назначению и в пределах, которые установлены Жилищным кодексом Российской Федерации.
Нарушение Правил влечет за собой ответственность (п. 26 Правил) в соответствии с законодательством. Нарушение общественного порядка в доме (мусор на лестнице, ночной шум, порча общего имущества и т.п.) является нарушением Правил и требований жилищного и гражданского законодательства, поскольку нарушает права и законные интересы соседей.
Такие лица могут быть привлечены к административной ответственности в зависимости от характера их деяния, например по ст. 7.21 КоАП РФ, а также по составам административных правонарушений, предусмотренных законами субъектов РФ, например по ст. 3.13 Закона г. Москвы от 21.11.2007 N 45 "Кодекс г. Москвы об административных правонарушениях". При этом за нарушение общественного порядка, такого как нарушение тишины и покоя граждан, привлечение к ответственности осуществляется независимо от статуса лица (собственник или наниматель) (см., например, Постановление Московского городского суда от 12.08.2015 N 4а-2101/2015; Постановление Орловского областного суда от 01.03.2017 по делу N 4А-41/2017).
Встречаются и случаи привлечения лиц, нарушающих общественный порядок, и к гражданско-правовой ответственности, например в виде взыскания компенсации морального вреда по иску пострадавших соседей (Апелляционное определение Свердловского областного суда от 29.03.2018 по делу N 33-4490/2018, Апелляционное определение Курганского областного суда от 14.07.2016 по делу N 33-2435/2016).
Прекращение права собственности с продажей жилого помещения на публичных торгах также возможно, поскольку предусмотрено ст. 293 ГК РФ. Для этого исходя из названной статьи требуется соблюдение следующих условий:
1) собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение;
2) собственник жилого помещения предупрежден органом местного самоуправления о необходимости устранить нарушения;
3) собственник жилого помещения проигнорировал данное предупреждение.
Только при совокупности вышеуказанных условий суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.
Суды принимают отрицательные решения в случаях, если перед обращением в суд:
а) собственник не предупреждался органом местного самоуправления в надлежащей форме о необходимости устранить нарушения (Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 13.04.2016 по делу N 33-3926/2016);
б) собственник устранил нарушения (Апелляционное определение Томского областного суда от 17.07.2015 по делу N 33-1778/2015);
в) не доказаны нарушения прав соседей, иные нарушения, указанные в ст. 293 ГК РФ (Апелляционное определение Самарского областного суда от 18.08.2014 по делу N 33-8133).
Для удовлетворения иска требуется серьезное нарушение собственником требований закона, прав и интересов соседей в совокупности.
Например, суд удовлетворил исковые требования о лишении права собственности и продажи жилого помещения с публичных торгов, поскольку в установленный законом срок Ф. не выполнила выданное администрацией городского округа предписание о приведении жилого помещения в надлежащее состояние, систематически нарушает права и законные интересы соседей, содержа в однокомнатной квартире собак и кошек, складируя бытовой мусор в жилом помещении, допуская нецензурную брань, нарушая покой и тишину в ночное время, за что неоднократно привлекалась к административной ответственности (Апелляционное определение Волгоградского областного суда от 06.03.2014 по делу N 33-2600\2014).
Схожий вывод содержится в Определении Ленинградского областного суда от 19.02.2014 N 33-394/2014.
Таким образом, собственник жилого помещения при нарушении общественного порядка прежде всего может быть привлечен к административной и гражданско-правовой ответственности (в виде взыскания компенсации причиненного вреда, в т.ч. морального). В случаях нарушения серьезных требований закона, прав и интересов соседей возможно лишение права собственности на жилое помещение по решению суда.
