Компенсация за долю в квартире через суд

ольга
,
киров
29.07.2015

Есть 2-х комнатная квартира, в ней 3 собственника (Ю-3/4 доли, О-1/8 доли, А-1/8 доли). Еще есть однокомнатная квартира (Ю-1/2 доли, А-1/2 доли).
В однокомнатной квартире не нуждается ни Ю. ни А. Ю. подал исковое заявление. Суть- Ю. обратился в суд с исковым заявлением к А. о прекращении права собственности на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилое помещение Ю., передачи доли в собственность А. и взыскании с А. в пользу Ю. 750000 руб., при этом ни одного предложения от Ю. к А. о выкупе доли не было. А также о прекращении права собственности А. на 1/8 доли и О. на 1/8 доли в праве собственности, передаче Ю. их и выплате с Ю. в пользу А. и О. денежную компенсацию. При этом предложений о продаже 1/8 долей не было. Как думаете примет решение судья? По ходатайству Ю. назначили товароведческую экспертизу. Объясните, пожалуйста, для чего экспертиза нужна? Могут ли в принудительном порядке без согласия заставить продать или выкупить доли в квартирах?

Ответил адвокат -
Королева С.О.

Здравствуйте Ольга!
В судебной практике решения о прекращении общей долевой собственности путем присуждения компенсации за долю в праве собственности принимаются: 1) по искам участников долевой собственности о выделе принадлежащей им доли; 2) по искам участников долевой собственности, требующих прекратить общую собственность путем выплаты ими ответчику денежной компенсации за принадлежащую ему долю.
В первом случае судебная практика более или менее стабильна, поскольку по смыслу п. 4 ст. 252 ГК РФ именно выделяющемуся собственнику без его согласия может быть выплачена денежная или иная компенсация за принадлежащее ему имущество. Однако и в этом случае встречаются ситуации, когда ответчики, не препятствующие истцу пользоваться общим имуществом, отказываются от выплаты денежной компенсации за принадлежащую ему долю в связи с отсутствием у них достаточных для этого средств, нежеланием увеличения их долей и, соответственно, бремени расходов по уплате налогов и др. Чаще всего подобные ситуации возникают, если являющийся предметом спора жилой дом расположен в отдаленном населенном пункте, не используется ни одним из сособственников, не представляет для них никакого интереса и все они желали бы получить денежную компенсацию. Представляется, что в такой ситуации исключительных обстоятельств для прекращения общей собственности путем выплаты денежной компенсации, принуждения ответчиков вопреки их воле приобрести право собственности на дополнительную долю не имеется. Взыскание с ответчиков денежной компенсации привело бы не к защите, а к нарушению их прав в отношении общего имущества. Если же ответчики согласны на выплату денежной компенсации, но оспаривают ее размер, то сумма денежной компенсации определяется судом и может быть взыскана с ответчиков, несмотря на их возражения о выплате такой суммы. Присуждение денежной компенсации возможно и тогда, когда участники долевой собственности, возражая против выплаты денежной компенсации другому сособственнику, препятствуют ему в использовании общего имущества, осуществляют фактическое владение приходящейся на его долю частью имущества.
Второй случай является наиболее спорным. Мнения по вопросу о возможности присуждения денежной компенсации в пользу участника долевой собственности, не заявлявшего требования о разделе (выделе доли), по иску других участников такой собственности в судебной практике разделись.
Конституционный Суд РФ в Определении от 7 февраля 2008 г. N 242-О-О отметил, что закон не предусматривает возможность заявления одним участником общей собственности требования о лишении другого участника права на долю с выплатой ему компенсации, даже если этот участник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества и его доля незначительна; применение правила абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ возможно лишь в отношении участника, заявившего требование о выделе своей доли.
Противоположная позиция высказана Верховным Судом РФ в Определении от 24 октября 2006 г. N 56-В06-17, где вывод Суда об удовлетворении требований одного из участников долевой собственности (истца по делу) о признании другого участника (ответчика) утратившим право собственности на долю в общем имуществе с выплатой ему денежной компенсации признан законным.
Обратим внимание на то, что п. 4 ст. 252 ГК РФ, допускающий при отсутствии согласия участника долевой собственности выплату ему остальными собственниками стоимости доли вместо выдела доли в натуре, не содержит указания на то, что такая выплата может быть произведена только выделяющемуся собственнику. Данная правовая норма в равной степени распространяется на всех участников долевой собственности независимо от того, кем из них предъявлен иск о разделе общего имущества.
Нельзя отрицать право любого участника долевой собственности обратиться в суд за защитой своих нарушенных либо оспариваемых прав, свобод, законных интересов путем прекращения или изменения правоотношения (абз. 11 ст. 12 ГК РФ). Представляется допустимым требование участника долевой собственности об изменении правоотношения путем прекращения права на долю одного из собственников в ситуации, когда этот собственник, имея в собственности другое жилое помещение и не проявляя никакой заботы в отношении общего имущества, всячески препятствует остальным сособственникам жилого дома, являющегося постоянным местом их жительства, в осуществлении ими прав по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом (безмотивно отказывает в даче согласия на газификацию дома, устройство систем водоснабжения и канализации, не участвует в расходах по содержанию дома и т.п.).
Такое требование может быть удовлетворено лишь в исключительных случаях, когда прекращение общей собственности путем выплаты одному из собственников денежной компенсации с учетом конкретных обстоятельств необходимо для восстановления нарушенных прав и законных интересов других участников долевой собственности, обратившихся за судебной защитой. В конечном счете именно суд призван разрешить спор о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли из него при недостижении участниками общей долевой собственности соглашения по этому вопросу (п. 3 ст. 252 ГК РФ).
Собственники, обращающиеся с иском о лишении ответчика права собственности на долю в целях защиты своих прав и законных интересов, обязаны обосновать свои требования обстоятельствами, свидетельствующими о нарушении их прав, и подтвердить эти обстоятельства соответствующими доказательствами.
Неоднозначно судами разрешаются споры, когда возможно произвести выдел доли истца, но другие собственники возражают против оставления в их общей собственности остальной части строения, раздел которой технически невозможен. Представляется, что в подобной ситуации никаких оснований к отказу в иске о выделе доли в натуре не имеется, за исключением тех случаев, когда истец пользуется одной частью строения, а требует выделить часть этого строения, занимаемую другими собственниками.
Иск о разделе (выделе доли) жилого дома, как вытекающий из права собственности на строение, предъявляется в суд по месту нахождения данного объекта недвижимости (ст. 30 ГПК РФ). Исковое заявление оплачивается государственной пошлиной с учетом следующих особенностей: если спор о признании права собственности истца (истцов) на это имущество ранее не решался судом - в соответствии с ценой иска, исчисленной исходя из стоимости требуемой доли общего имущества; если ранее суд вынес решение о признании права собственности истца (истцов) на указанное имущество, то физическими лицами в сумме 200 руб., организациями - 4000 руб. (подп. 3 п. 1 ст. 333.20 НК РФ).