Нарушение преимущественного права покупки комнаты в коммунальной квартире

Светлана
,
Москва
22.04.2020

Я приватизировала комнату в коммунальной квартире. Хочу её продать. Мои соседи имеют первоочередное право купить у меня комнату. Но я не хочу им продавать. Хочу оформить договор дарения на другого человека. Смогут ли соседи опротестовать в суде это решение? Пострадают ли те люди которым я подарю комнату?
Спасибо!

Ответил адвокат -
Королева С.О.

Здравствуйте Светлана!
В соответствии с ч. 6 ст. 42 ЖК РФ при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
Статья 246 ГК РФ определяет, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 этого же кодекса.
Названная статья при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу устанавливает для остальных участников долевой собственности преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п. 1) и одновременно возлагает на продавца доли обязанность известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее (п. 2).
Иных обязанностей Гражданский кодекс РФ на участников долевой собственности при продаже одним из них своей доли не возлагает, предусмотрев в абз. 2 п. 2 ст. 250 ГК РФ право продавца, если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продать свою долю любому лицу, а в случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанного срока.
Из вышеизложенных норм права следует, что федеральный законодатель установил общие правила реализации права преимущественной покупки для собственников общей долевой собственности и собственников комнаты в коммунальной квартире.
Поскольку на стороны как собственников жилых помещений в коммунальной квартире распространяются положения приведенных выше правовых норм, при отчуждении спорного имущества должно быть соблюдено право преимущественной покупки помещения собственниками остальных комнат в указанной коммунальной квартире.
Согласно пункту 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
В случае заключения договора дарения с посторонним лицом, либо дарения доли комнаты с последующей купле-продажей остальных долей комнаты, указанные сделки по иску соседей, чьи права нарушены, могут быть признаны недействительными, если они обратятся в суд с течение 3 месяцев с моменты, как узнали о нарушении их прав.

Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна.
Из разъяснений, содержащихся в п. 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что согласно п. 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.
Применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 ГК РФ).
Так, если судом будет установлено, что заключен договор дарения части имущества в пользу третьего лица с целью дальнейшей продажи оставшейся доли в обход правил о преимущественном праве других участников на покупку этой доли, договор дарения и последующая купля-продажа доли могут быть квалифицированы как единый договор купли-продажи, совершенный с нарушением названных правил (п. 88 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации").
Исходя из приведенных норм материального права и их разъяснений, о недействительности сделок по мотиву их притворности может свидетельствовать небольшой промежуток времени между заключением договоров купли-продажи и дарения, незначительное количество подаренных долей по сравнению с количеством проданных долей, отсутствие между ответчиками родственных или иных отношений, которыми мог быть обусловлен безвозмездный характер первого договора.
От выяснения указанных обстоятельств зависит принятие судами решения о наличии или отсутствии оснований для признания сделок дарения и купли-продажи недействительными.

Вот пример судебной практики, когда суд посчитал заключенные в отношении спорной комнаты в коммунальной квартире договоры, притворными сделками.
Таким образом

САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 19 июля 2016 г. N 33-11493/2016

Судья: Голова Е.А.

Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Мирошниковой Е.Н.
судей Нюхтилиной А.В., Рогачева И.А.
при секретаре С.
рассмотрела в открытом судебном заседании 19 июля 2016 года апелляционную жалобу Х. на решение Красногвардейского районного суда города Санкт-Петербурга от 03 марта 2016 года по гражданскому делу N 2-592/16 по иску Х. к Д., В. о признании притворной сделки недействительной, переводе прав покупателя.
Заслушав доклад судьи Мирошниковой Е.Н., доводы истца Х. и его представителя - Г., действовавшего на основании ордера N <...> N <...> от , поддержавших апелляционную жалобу, ответчика В. и его представителя - Н., действовавшего на основании ордера N <...> от , возражавших против удовлетворения жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда,

установила:

Х. обратился в суд с иском к Д., В. и, уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просил суд признать договор дарения 1/143 доли в общей долевой собственности на квартиру по адресу: Санкт-Петербург, ничтожной сделкой; квалифицировать договор дарения недвижимости от 19.06.2015 вместе с договором купли-продажи объекта недвижимости от 19.06.2015 - 11/143 долей в общей долевой собственности на квартиру по адресу: Санкт-Петербург, как единый договор купли-продажи на условиях, указанных в договоре купли-продажи от 19.06.2015; перевести права и обязанности покупателя 12/143 долей в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, В. на Х. на условиях, указанных в договоре купли-продажи объекта недвижимости от 19.06.2015; обязать ответчиков возместить расходы на представителя и иные судебные расходы.
В обоснование требований истец указал, что он является одним из собственников вышеуказанной квартиры, в июле 2015 года узнал о заключении между ответчиками договоров дарения и купли-продажи и, полагает, что договор дарения заключен с целью прикрыть договор купли-продажи. Нарушено его право преимущественной покупки.
Решением Красногвардейского районного суда Санкт-Петербурга от 03 марта 2016 года в удовлетворении иска отказано.
В апелляционной жалобе истец ставит вопрос об отмене решения суда, как незаконного и необоснованного.
В суд апелляционной инстанции ответчик Д. и представитель Управления Росреестра по СПб не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом.
От Д. в суд поступила 19.07.2016 телефонограмма об отложении дела по причине невозможности его присутствия в судебном заседании. Коллегия, с учетом мнения участников судебного заседания, сочла данное ходатайство подлежащим отклонению, поскольку предыдущее заседание 05.07.2016 было отложено по ходатайству Д. в связи с его поздним извещением о судебном заседании (01.07.2016), проживанием в и невозможностью явиться в суд 05.07.2016. В судебное заседание 19.07.2016, будучи извещенным о нем 07.07.2016, данный ответчик не явился, каких-либо доказательств уважительности причин неявки суду не представил и об их наличии не сообщил, что расценивается коллегией как злоупотребление процессуальными правами со стороны данного ответчика.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что 19.06.2015 между Д. и В. был заключен договор дарения объекта недвижимости - 1/143 доли в праве собственности на в Санкт-Петербурге.
В соответствии с условиями данного договора Д. подарил, а В. принял в дар в общую долевую собственность 1/143 долю в праве собственности на в Санкт-Петербурге. Договор зарегистрирован в реестре нотариуса, его удостоверившего, за N <...>.
Согласно п. 1 договора дарения, одаряемый принял в дар 1/143 долю в праве собственности и в его пользование при этом переходит комната N <...> площадью 12,3 кв. м.
В этот же день - 19.06.2015 между ответчиками также был заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого Д. продал, а В. приобрел в общую долевую собственность принадлежащий продавцу объект недвижимости: 11/143 долей в праве собственности на в Санкт-Петербурге. Договор зарегистрирован в реестре нотариуса, его удостоверившего, за N <...>.
В соответствии с п. 1 договора купли-продажи указанной доли, в пользу покупателя переходит комната N <...> площадью 12,3 кв. м.
Согласно п. 5 договора продавец продал покупателю объект за 1 000 000 рублей.
Право собственности В. на 1/143 долю и на 11/143 доли в праве собственности на вышеуказанную квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке 25.06.2015.
Истец Х., как следует из материалов дела, является собственником 8/143 доли в праве общей долевой собственности названной квартиры. Из его объяснений следует, что его семья (он, жена и дочь), также являющиеся собственниками по 8/143 доли, занимают 2 комнаты в коммунальной квартире и в июле 2015 года при заселении В. выяснилось, что он купил комнату соседа (Д.).
Квартира N <...> в в Санкт-Петербурге является коммунальной, в квартире 12 комнат, общая площадь квартиры 227,00 кв. м.
Суд при разрешении спора, руководствуясь положениями ст. 170, 572, 574 ГК РФ, исследовав и оценив все представленные доказательства, пришел к выводу о том, что истцом не представлено доказательств факта мнимости заключенной между ответчиками сделки дарения доли квартиры.
При этом доводы истца о том, что договор дарения и договор купли-продажи долей квартиры заключены ответчиками в один день, суд не принял во внимание, поскольку указанные обстоятельства не свидетельствуют с достоверностью о том, что при заключение оспариваемой сделки ответчики не имели намерения устанавливать, изменять либо прекращать права и обязанности ввиду ее заключения, напротив, имеющиеся в материалах дела доказательства свидетельствуют о том, что даритель безвозмездно передал в собственность одаряемому, а последний принял долю квартиры, являющуюся предметом договора.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения требований о признании оспариваемой сделки мнимой.
Разрешая требования о квалифицировании договора дарения и договора купли-продажи как единого договора купли-продажи, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения указанных исковых требований, поскольку между ответчиками 19.06.2015 было заключено 2 договора - дарения и купли-продажи, а в ходе рассмотрения спора по существу не нашел подтверждения тот факт, что воля ответчиков была направлена на заключение только договора купли-продажи, в связи с чем не представляется возможным квалифицировать указанные выше договоры в качестве одного - договора купли-продажи.
Разрешая требования о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи от 19.06.2015 с ответчика В. на истца Х., суд, проанализировав положения ст. ст. 246 и 250 ГК РФ и, учитывая, что на момент заключения договора купли-продажи доли квартиры В. являлся участником долевой собственности согласно договору дарения, то права истца не были нарушены договором купли-продажи, в связи с чем отсутствуют основания для перевода на последнего прав и обязанностей покупателя. При этом суд также принял во внимание, что истец в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ не представил суду доказательств факта наличия у него возможности заменить сторону покупателя, а именно, наличия у него денежных средств в размере, определенном в договоре купли-продажи.
Судебная коллегия, учитывая фактические обстоятельства по настоящему делу, а также нормы материального права, не может согласиться с выводами суда.
Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ).
В силу абзаца первого п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Часть 2 ст. 209 ГК РФ предусматривает право собственника по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В силу положений ч. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать свою долю с соблюдением правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ. По правилам статьи 250 ГК РФ продавец доли в праве общей собственности при продаже общей собственности должен учитывать преимущественное право покупки остальных участников долевой собственности по цене, за которую она продается и на прочих равных условиях, кроме продажи с публичных торгов. Продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в недвижимом имуществе в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
В соответствии с п. 1 ст. 170 ГК РФ, мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
В силу п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
Пунктом 1 ст. 572 ГК РФ предусмотрено, что по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность.
В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 572 ГК РФ при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением; к такому договору применяются правила, предусмотренные п. 2 ст. 170 настоящего Кодекса,
Согласно п. 3 ст. 574 ГК РФ договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.
Согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Заключив 19.06.2015 договор дарения 1/143 доли в праве собственности на в Санкт-Петербурге, Д. должен был передать В. указанные доли безвозмездно. Согласно данному договору в пользование одаряемого переходит комната N <...> площадью 12,3 кв. м.
В этот же день - 19.06.2015 между ответчиками также был заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого, Д. продал, а В. приобрел в общую долевую собственность принадлежащий продавцу объект недвижимости: 11/143 долей в праве собственности на ту же квартиру и в соответствии с п. 1 данного договора, в пользу покупателя переходит та же комната N <...> площадью 12,3 кв. м.
Право собственности В. на 1/143 долю и на 11/143 доли в праве собственности на вышеуказанную квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке в один день - 25.06.2015.
Безвозмездность передачи имущества является одним, но не единственным признаком договора дарения. Обязательным квалифицирующим признаком договора дарения является вытекающее из соглашения сторон очевидное намерение дарителя передать имущество в качестве дара.
В данном случае, учитывая действия Д. порядок и очередность их совершения, такое намерение по передаче В. в дар имущества - комнаты площадью 12,3 кв. м, не усматривается.
Из заключенных договоров следует, что в один день Д. дарит и продает В. фактически одно и то же недвижимое имущество - комнату N <...> площадью 12,3 кв. м. Дарит 1/143 долю и сразу же продает 11/143 доли.
При этом следует отметить, что на момент заключения договора купли-продажи 11/143 доли в праве общей долевой собственности, право собственности В. на 1/143 долю зарегистрировано не было, а согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр. Таким образом, В. нельзя рассматривать как собственника 1/143 доли на момент заключения договора купли-продажи 11/143 доли.
Согласно разъяснениям пункта 88 Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", применяя правила о притворных сделках, следует учитывать, что для прикрытия сделки может быть совершена не только одна, но и несколько сделок. В таком случае прикрывающие сделки являются ничтожными, а к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).
Таким образом, согласно нормам материального права и разъяснениям указанного пункта, в случае установления того, что участник общей долевой собственности заключил договор дарения части принадлежащей ему доли в праве собственности третьему лицу с целью дальнейшей продажи оставшейся части доли в обход правил о преимущественном праве других участников на покупку доли, договор дарения и последующая купля-продажа части доли могут быть квалифицированы как единый договор купли-продажи, совершенный с нарушением названных правил и, соответственно, другой участник общей долевой собственности вправе потребовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя в порядке 250 ГК РФ.
При этом такой правовой подход допустим лишь тогда, когда целью договора дарения доли имущества одному лицу, является продажа оставшихся долей того же лица и тому же лицу.
В настоящем случае коллегия полагает, что имеются все основания полагать, что Д. заключил договор дарения 1/143 доли В. с целью дальнейшей продажи оставшихся 11/143 долей в обход правил о преимущественном праве других участников общей долевой собственности на покупку комнаты в коммунальной квартире и заключенные договоры подлежат квалификации как единый договор купли-продажи 12/143 доли в праве общей долевой собственности.
Истец в суд апелляционной инстанции представил доказательства наличия денежных средств в размере 1 000 000 рублей, внеся их на депозит Судебного департамента в г. Санкт-Петербурге 30.06.2016.
Судебная коллегия полагает возможным принять настоящее доказательство, поскольку в суде первой инстанции судом не было разъяснено обязанности по представлению доказательств наличия денежных средств, путем их внесения на депозит нотариуса или судебного департамента.
Таким образом, коллегия находит решение суда подлежит отмене с постановлением нового судебного акта об удовлетворении заявленных Х. требований с переводом на него прав покупателя со взысканием с него в пользу В. уплаченной последним по договору купли-продажи суммы в размере 1 000 000 рублей за счет средств, находящихся на депозите судебного департамента.
Кроме того, коллегия полагает, что в соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ с ответчиков Д. и В. в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина, оплаченная при подаче иска в размере 600 рублей, по 300 рублей с каждого.
Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Красногвардейского районного суда города Санкт-Петербурга от 03 марта 2016 года отменить, исковые требования - удовлетворить.
Применить последствия недействительности ничтожной (притворной) сделки - договора дарения 1/143 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: Санкт-Петербург, , заключенного 19 июня 2015 года между Д. и В.
Признать договор дарения 1/143 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: Санкт-Петербург, , заключенный 19 июня 2015 года между Д. и В. и договор купли-продажи 11/143 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: Санкт-Петербург, , заключенный 19 июня 2015 года между Д. и В., единой сделкой - договором купли-продажи 12/143 доли в праве общей долевой собственности на квартиру по адресу: Санкт-Петербург, перевести права покупателя по указанному договору на Х., года рождения, уроженца а , зарегистрированного по адресу: Санкт-Петербург, .
Взыскать с Х. в пользу В. уплаченную по договору купли-продажи сумму в размере 1 000 000 рублей за счет средств, находящихся на депозите Управления Судебного департамента в Санкт-Петербурге.
Взыскать в пользу Х. расходы по оплате государственной пошлины по 300 рублей с каждого из ответчиков - Д. и В.