Взыскание компенсации за пользование жилым помещением

Здравствуйте Константин!
Общее правило, установленное ст. 247 ГК РФ, гласит, что участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
Однако специфика жилого помещения как объекта владения и пользования говорит о затруднительности передачи участнику долевой собственности части жилого помещения, которая бы точно соответствовала размеру его идеальной доли. Такое совпадение является редким исключением из общего правила.
В этом случае возникает вопрос о взыскании с собственника, которому передана часть жилого помещения, превышающая его долю, компенсации в пользу других сособственников. Однако порядок ее расчета и взыскания не имеет достаточной законодательной регламентации, что приводит к различным подходам при определении ее размера при судебном разрешении спора и вынесению судами порой абсолютно противоположных друг другу решений.
Ситуации, в которых взыскание такой компенсации возможно, подразделяются на две основные группы: когда совместное проживание сособственников в силу различных причин невозможно (размера и технических характеристик жилого помещения, семейных и др.) и когда сособственники продолжают проживать в жилом помещении, но пользуются той частью имущества, размер которой не совпадает с их идеальной долей.
В первом случае речь идет о жилых помещениях, принадлежащих на праве собственности нескольким лицам, которые не могут быть использованы всеми сособственниками по назначению. Таким ограничением, прежде всего, является размер жилого помещения и отсутствие возможности предоставить каждому из сособственников изолированное жилое помещение (комнату) как объект жилищного права. Наиболее типичным объектом в данной категории дел выступают однокомнатные квартиры, состоящие только из одной жилой комнаты. В этом случае сособственник должен изначально попытаться определить порядок пользования жилым помещением или заявить иск о вселении, а в случае получения отказа со стороны других собственников или отказа в иске - предъявить самостоятельный иск о взыскании компенсации.
Взыскание компенсации с собственников помещений, чья площадь превышает положенный номинал, производится, как правило, в виде ежемесячных выплат. Однако в одних случаях суды взыскивают данную компенсацию только за прошлый период, а во взыскании будущих платежей отказывают, мотивируя решение тем, что по смыслу положений п. 2 ст. 247 ГК РФ компенсация взыскивается за осуществленное пользование, т.е. за то пользование, которое уже произошло
Также суды указывают, что защите подлежит только нарушенное или оспоренное право, а взыскание денежной компенсации на будущее время фактически является восстановлением права, которое еще не нарушено (см. Апелляционное определение Московского городского суда от 6 декабря 2016 г. N 33-42680/2016).
В других случаях, напротив, суды признают законными требования о взыскании компенсационных выплат на будущий период в пользу того собственника, которому не может быть выделена в пользование изолированная часть жилого помещения на весь период установления долевой собственности (см.Апелляционное определение Московского областного суда от 29 января 2013 г. N 33-26021/2012).
Но самой массовой категорией споров о взыскании компенсации являются требования собственников, доли которых по площади не соответствуют размеру занимаемого ими жилого помещения. Подходы судов к разрешению данных споров также различны.
В первом случае суды признают возможным взыскание компенсации как за прошлый период, так и установление компенсационных выплат на будущее время (Определение Московского городского суда от 14 марта 2014 г. N 4г/3-927/14). Размер компенсации определяется пропорционально доле истца от среднерыночной стоимости арендной платы (найма) всего жилого помещения, правом пользования которым он был лишен (см.Апелляционное определение Красноярского краевого суда от 31 октября 2012 г. N 33-9415/2012). Встречаются мнения, что к компенсации могут относиться только обязательные платежи, такие как плата за пользование коммунальными услугами, за ремонт мест общего пользования и т.д., а ежемесячные платежи за превышение доли фактически установят арендную плату за пользование имуществом при отсутствии договорных отношений между сторонами (Определение Ленинградского областного суда от 19 января 2012 г. N 33-179/2011).
Согласно другому подходу несоответствие между юридической долей и фактической площадью занимаемого жилого помещения не всегда является достаточным основанием для взыскания компенсации. В судебной практике сложились самостоятельные критерии для определения возможности получения такой компенсации.
Так, некоторые суды отказывают во взыскании компенсации в случае, когда собственники продолжает пользоваться общим имуществом после определения ими в суде порядка пользования жилым помещением, если один из них сам предложил вариант, по которому к нему перешла жилая комната меньшей площади. Иной подход привел бы к нарушению прав другого собственника, согласившегося получить в свое пользование большее по размеру помещение, не предполагая о наступлении в последующем для него неблагоприятных последствий в виде взыскания денежной компенсации (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 6 марта 2012 г. N 33-3341/2012 ).
Отсутствие между сособственниками соглашения о владении и пользовании общим имуществом либо соответствующего судебного решения и фактическое использование большей части общего имущества одним из участников и неиспользование имущества другим также не является достаточным основанием для получения компенсации. По одному из дел, установив, что истец (собственник) в жилом доме не проживает, вселиться не пытается, суд отказал в удовлетворении его требований (Апелляционное определение Челябинского областного суда от 1 ноября 2016 г. N 11-16057/2016). Таким образом, формальное неравенство долей еще не образует всех достаточных оснований для бесспорного взыскания с других сособственников соответствующей компенсации.
С учетом изложенного недопустимыми правовыми ситуациями для взыскания компенсации будут являться:
- порядок пользования общим имуществом сложился и существует длительное время (при отсутствии споров). При этом порядок пользования мог быть установлен как самими собственниками, так и решением суда;
- при определении порядка пользования жилым помещением один из сособственников сам предложил вариант пользования, по которому к нему перешла площадь, меньшая по размеру, чем соответствующая его идеальной доле, либо согласился на предложенный другим собственником порядок, по которому ему была передана меньшая площадь;
- собственник не проживает в жилом помещении и не реализовывает свое право на владение и пользование жилым помещением;
- при переходе доли в праве общей собственности и, соответственно, части жилого помещения, в отношении которого порядок пользования сложился, к другому лицу на любом законном основании.
В связи с вышеизложенным определить судебную перспективу вашего дела можно только после изучения всех обстоятельств. Обращайтесь, мы накопили большой опыт ведения данной категории дел, будем рады помочь.