Здравствуйте! После смерти бабушки в квартире, в которой мы проживали, осталась 1/2 моей доли, бабушкина доля перешла на трех её детей поровну. Коммунальные платежи плачу только я. Как заставить их выплатить долг по коммуналке, ведь ихние доли там тоже есть. Или может быть такое, что за долг они могут лишиться своей доли в этой квартире?
Надлежащий ответчик по перепланировке, если сменился собственник
В недавно приобрел квартиру, в которой предыдущим собственником был переделан санузел, перемещен полотенцесушитель, переставлена ванная и туалет, перенесена стена ванной комнаты, т.е. и была произведена перепланировка санузла. Недавно произошел залив - прорвало полотенцесушитель. Соседи снизу подал на меня в суд. Я не согласен с тем, что отвечать должен я, а не прежний собственник, который сделал эту перепланировка. Лично я ничего не переделывал в квартире. Могу я говорить в суде, что я не надлежащий ответчик по перепланировке, т.к. сменился собственник квартиры?
Ответил адвокат -
Королева С.О.
Здравствуйте Игорь!
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ); бремя содержания принадлежащего ему имущества несет сам собственник (ст. 210 ГК РФ).
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 2 ст. 209 ГК РФ). То есть законом выдвигается требование о добросовестной реализации собственником принадлежащего ему права, недопустимости злоупотребления правом (п. 3 ст. 1, п. 1 ст. 10 ГК РФ). Аналогичные требования содержатся и в ч. 2 ст. 1 ЖК РФ.
Собственник жилого помещения осуществляет свои правомочия в соответствии с назначением такого помещения и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ, и обязан соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилым помещением (ч. ч. 1, 4 ст. 30 ЖК РФ).
Возможность проведения перепланировки или переустройства помещения предусмотрена гл. 4 ЖК РФ.
Перепланировка и (или) переустройство жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (ст. 26 ЖК РФ). Аналогичное требование о получении специального разрешения предъявляется и к реконструкции нежилых помещений (п. 14 ст. 1 ГрК РФ, ч. 2 ст. 51 ГрК РФ, Определение Верховного Суда РФ от 13.02.2018 N 306-ЭС17-23696 по делу N А57-32046/2016).
При самовольной перепланировке или переустройстве собственник жилого помещения несет предусмотренную законом административную ответственность (ч. 2 ст. 29 ЖК РФ, ст. ст. 7.21, 7.22 КоАП РФ) и обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ). В противном случае к нему могут быть применены меры, установленные законом, в частности ч. 5 ст. 29 ЖК РФ.
Жилое помещение может быть оставлено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии по решению суда при соблюдении условий ч. 4 ст. 29 ЖК РФ.
По смыслу вышеприведенных норм жилищное законодательство при установлении последствий самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения не ставит обязанность устранить самовольные изменения в зависимость от того, каким конкретно собственником помещения была проведена перепланировка (переустройство) - предыдущим или настоящим. Буквальное толкование ч. 3 ст. 29 ЖК РФ дает основание для вывода о том, что все сопутствующие самовольной перепланировке (переустройству) помещения риски будет нести новый собственник, даже если перепланировку произвели прежние собственники или наниматели жилого помещения.
Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (п. 1 ст. 9 ГК РФ); приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе и свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора (п. 2 ст. 1 ГК РФ). Отсюда следует, что они сами несут последствия приобретения и реализации гражданских прав, в т.ч. прав собственника.
При приобретении права собственности на жилое помещение лицо не лишено возможности установить, подвергалось ли помещение перепланировке (переустройству) и, если да, соблюдена ли установленная законом процедура перепланировки. В противном случае оно должно нести бремя своей неосмотрительности, а обязанность по приведению помещения в прежнее состояние, не осуществленная прежним собственником, переходит к новому собственнику данного помещения, если до перехода права собственности оно не было приведено в прежнее состояние.
Вышеизложенная позиция подтверждается и судебной практикой (Определение Верховного Суда РФ от 25.04.2017 N 4-КГ17-10, Решение Московского городского суда от 02.02.2018 по делу N 7-1605/2018, Апелляционное определение Пермского краевого суда от 27.11.2017 по делу N 33-13285/2017, Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 05.10.2017 N 33-19881/2017 по делу N 2-679/2017, Апелляционное определение Омского областного суда от 31.08.2017 по делу N 33-5927/2017, Апелляционное определение Свердловского областного суда от 09.11.2017 по делу N 33-19023/2017, Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 26.01.2017 по делу N 33-282/2017, Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.02.2016 по делу N А56-33190/2015).
