Надлежащий ответчик по перепланировке, если сменился собственник

Игорь
,
Москва
19.08.2020

В недавно приобрел квартиру, в которой предыдущим собственником был переделан санузел, перемещен полотенцесушитель, переставлена ванная и туалет, перенесена стена ванной комнаты, т.е. и была произведена перепланировка санузла. Недавно произошел залив - прорвало полотенцесушитель. Соседи снизу подал на меня в суд. Я не согласен с тем, что отвечать должен я, а не прежний собственник, который сделал эту перепланировка. Лично я ничего не переделывал в квартире. Могу я говорить в суде, что я не надлежащий ответчик по перепланировке, т.к. сменился собственник квартиры?

Ответил адвокат -
Королева С.О.

Здравствуйте Игорь!
Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (п. 1 ст. 209 ГК РФ); бремя содержания принадлежащего ему имущества несет сам собственник (ст. 210 ГК РФ).
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц (п. 2 ст. 209 ГК РФ). То есть законом выдвигается требование о добросовестной реализации собственником принадлежащего ему права, недопустимости злоупотребления правом (п. 3 ст. 1, п. 1 ст. 10 ГК РФ). Аналогичные требования содержатся и в ч. 2 ст. 1 ЖК РФ.
Собственник жилого помещения осуществляет свои правомочия в соответствии с назначением такого помещения и пределами его использования, которые установлены ЖК РФ, и обязан соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилым помещением (ч. ч. 1, 4 ст. 30 ЖК РФ).
Возможность проведения перепланировки или переустройства помещения предусмотрена гл. 4 ЖК РФ.
Перепланировка и (или) переустройство жилого помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (ст. 26 ЖК РФ). Аналогичное требование о получении специального разрешения предъявляется и к реконструкции нежилых помещений (п. 14 ст. 1 ГрК РФ, ч. 2 ст. 51 ГрК РФ, Определение Верховного Суда РФ от 13.02.2018 N 306-ЭС17-23696 по делу N А57-32046/2016).
При самовольной перепланировке или переустройстве собственник жилого помещения несет предусмотренную законом административную ответственность (ч. 2 ст. 29 ЖК РФ, ст. ст. 7.21, 7.22 КоАП РФ) и обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование. (ч. 3 ст. 29 ЖК РФ). В противном случае к нему могут быть применены меры, установленные законом, в частности ч. 5 ст. 29 ЖК РФ.
Жилое помещение может быть оставлено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии по решению суда при соблюдении условий ч. 4 ст. 29 ЖК РФ.
По смыслу вышеприведенных норм жилищное законодательство при установлении последствий самовольного переустройства и (или) перепланировки жилого помещения не ставит обязанность устранить самовольные изменения в зависимость от того, каким конкретно собственником помещения была проведена перепланировка (переустройство) - предыдущим или настоящим. Буквальное толкование ч. 3 ст. 29 ЖК РФ дает основание для вывода о том, что все сопутствующие самовольной перепланировке (переустройству) помещения риски будет нести новый собственник, даже если перепланировку произвели прежние собственники или наниматели жилого помещения.
Граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (п. 1 ст. 9 ГК РФ); приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе и свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора (п. 2 ст. 1 ГК РФ). Отсюда следует, что они сами несут последствия приобретения и реализации гражданских прав, в т.ч. прав собственника.
При приобретении права собственности на жилое помещение лицо не лишено возможности установить, подвергалось ли помещение перепланировке (переустройству) и, если да, соблюдена ли установленная законом процедура перепланировки. В противном случае оно должно нести бремя своей неосмотрительности, а обязанность по приведению помещения в прежнее состояние, не осуществленная прежним собственником, переходит к новому собственнику данного помещения, если до перехода права собственности оно не было приведено в прежнее состояние.
Вышеизложенная позиция подтверждается и судебной практикой (Определение Верховного Суда РФ от 25.04.2017 N 4-КГ17-10, Решение Московского городского суда от 02.02.2018 по делу N 7-1605/2018, Апелляционное определение Пермского краевого суда от 27.11.2017 по делу N 33-13285/2017, Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 05.10.2017 N 33-19881/2017 по делу N 2-679/2017, Апелляционное определение Омского областного суда от 31.08.2017 по делу N 33-5927/2017, Апелляционное определение Свердловского областного суда от 09.11.2017 по делу N 33-19023/2017, Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 26.01.2017 по делу N 33-282/2017, Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 09.02.2016 по делу N А56-33190/2015).