Обеспечительный платеж в договоре аренды квартиры

Здравствуйте Артем!
Федеральным законом от 8 марта 2015 г. N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" были внесены изменения в гл. 23 ГК РФ "Обеспечение исполнения обязательств". В результате этих изменений перечень поименованных ГК РФ способов обеспечения обязательств расширился: в него включается обеспечительный платеж. Обеспечительный платеж до внесения соответствующих изменений в ст. 329 ГК РФ применялся при заключении договоров (чаще всего договоров аренды и договоров найма жилых помещений). При этом использовалась различная терминология (обеспечительный платеж, гарантийный платеж, обеспечительный депозит).
Сущность обеспечительного платежа состоит в обеспечении денежного обязательства, включая обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора путем внесения одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (ст. 381.1 ГК РФ).
Необходимым условием использования обеспечительного платежа является согласование условия об обеспечительном платеже в договоре аренды, а также определение назначения его использования.
С учетом положений ст. 381.1 ГК РФ можно сказать, что обеспечительным платежом могут быть обеспечены следующие денежные обязательства по договору аренды:
- обязательство арендатора вносить арендную плату (на практике наиболее часто используется для погашения задолженности по арендной плате);
- обязательство арендодателя возместить стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества;
- обязательства сторон возместить убытки и уплатить неустойку при нарушении договора;
- обязательства сторон уплатить иные платежи, предусмотренные договором.
Кроме того, в договоре стороны определяют, какое обязательство из перечисленных выше или одновременно несколько обеспечиваются названным платежом.
Одним из важных вопросов является возвратность обеспечительного платежа.
По правилу ст. 381.1 ГК РФ обеспечительный платеж подлежит возврату, если не наступили обстоятельства, при наличии которых кредитор вправе удовлетворить свои требования к должнику за счет обеспечительного платежа. В договоре аренды должны быть предусмотрены порядок и сроки возврата обеспечительного платежа. В силу п. 2 ст. 381.1 ГК РФ и определенной специфики договора аренды в нем могут быть предусмотрены основания его невозврата.
Таким образом, в вашем случае следует внимательно почитать условия договора аренды и понять, для обеспечения каких обязательств вами вносился обеспечительный платеж.

Интересным является подхода судов к разрешению вопроса об удержании страхового депозита при повреждении имущества.
Вот пример Апелляционного определения Свердловского областного суда от 28.09.2016 по делу N 33-16700/2016, в котором сказано: "Что касается встречных требований М.М. о взыскании с Т. причиненного ущерба в сумме 100000 руб., то оценивая выводы эксперта в совокупности с актом приема-передачи к договору найма от <...>, самим текстом договора, суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности истцом по встречному иску состава убытков, возмещения которых она требует. При этом суд первой инстанции исходил из того, что у ответчика по встречному иску отсутствует обязанность соблюдать соответствие параметров микроклимата в помещениях квартиры требованиям нормативных документов, при этом указал, что сведений о соответствии микроклиматических условий квартиры требованиям ГОСТ, СанПиН на момент заключения договора не установлено, в связи с чем оснований для взыскания с ответчика по встречному иску ущерба в данной части не имеется.
Относительно повреждений дивана суд первой инстанции пришел к выводу о том, что истцом по встречному иску не доказан факт того, что царапина на диване возникла в результате действий ответчика, в период действия договора найма. Какого-либо обоснования размера причиненных убытков в виде царапины на обивке дивана истцом по встречному иску согласно ст. 56 ГПК РФ не представлено.
Судебная коллегия полагает такие выводы суда первой инстанции в отношении встречных требований М.М. законными и обоснованными.
Доводы апелляционной жалобы ответчика по встречному иску о том, что факт причинения ущерба в результате повреждения квартиры подтверждается актом приемки помещения, не опровергают правильность выводов суда первой инстанции. Суд, оценив акт приемки помещения в совокупности с иными доказательствами по делу, в том числе с объяснениями сторон, пришел к правильному выводу о том, что обнаруженные повреждения фактически являются следствием естественного износа, а не следствием умышленных действий нанимателя или его грубой неосторожности. Так экспертом обнаружены такие повреждения, как трещины на цоколе и боковой стенке, а также разбухание материала и покоробленность фасада, царапаны на левой стороне черного кожаного дивана. Каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что наниматель использовал помещение с нарушением условий договора, совершил действия, которые повлекли повреждения квартиры, ответчиком по делу представлено не было.
Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда в части удовлетворения требований Т. о взыскании денежных средств, судебных расходов является необоснованным, в связи с чем подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об отказе в удовлетворении требований".

Еще по одному из дел (см. Апелляционное определение Московского городского суда от 18.10.2017 по делу N 33-42947/2017), суд указал следующее: "В соответствии с частью 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Одним из необходимых элементов юридического состава убытков является причинно-следственная связь между фактом нарушения права и убытками.
В силу абзаца 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Тот факт, что состояние возвращенного арендатором имущества не соответствует тому имуществу, которое было передано изначально, в силу части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обязан доказать истец.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения заявленных требований. Из представленных истцом доказательств не усматривается причинно-следственной связи между действиями ответчика и возникшими у истца убытками.
При рассмотрении данного требования истцом не представлено доказательств, подтверждающих причинения именно ответчиком ущерба движимому имуществу и отделке жилого помещения в соответствии с договором.
Представленный истцом Акт от 24.11.2016 г. и Отчет специалиста от 20.12.2016 г. не могут быть приняты во внимание, как доказательства, подтверждающие требования истца, поскольку Акт и Отчет составлены спустя длительное время, без присутствия ответчика Г.И. и после подписания между сторонами дополнительного соглашения от 05.07.2016 г. о расторжении договора, в котором основания для расторжения договора указаны иные, а не причиненный ущерб имуществу Арендодателя.
Ни факт наличия у истца убытков в заявленном размере, ни факт наличия указанных в иске повреждений, ни то, что они являются следствием использования имущества ответчиком (а не существовали до момента передачи спорных помещений в аренду или возникли после подписания дополнительного соглашения) истцом вопреки требованиям статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не доказаны.
Иных доказательств в подтверждение приведенных в обоснование требования о взыскании убытков истец не представил.
Оценив представленные доказательства в совокупности в порядке статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия приходит к выводу о недоказанности истцом факта ухудшения состояния арендованного помещения именно в период его нахождения во владении и пользовании арендатора.
С учетом изложенного, судебная коллегия также полагает недоказанным истцом факт наличия в действиях арендатора неправомерного поведения, повлекшего причинение истцу убытков, причинно-следственной связи между действиями ответчика и убытками истца, а также их размера".

Из данных примеров судебной практики следует, что хозяин квартиры должен доказать правомерность удержания денежных средств обеспечительного платежа, т.е. должен доказать, факт повреждения имущества, что вред имуществу возник именно в результате ваших действий, а также должен подтвердить сумму ущерба с учетом износа. Сделать это проблематично, поскольку по общему правилу стороны не описывают в деталях каждый объект, находящийся в квартире, и если вы не признаете, что именно вы повредили дверь, доказательства обратного хозяйка вряд ли сможет представить.

Таким образом, у вас право обратиться в суд с иском о взыскании обеспечительного платежа. Вот пример из судебной практики, как происходит взыскание обеспечительного платежа.

МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 августа 2013 г. по делу N 11-25940

Судья суда первой инстанции: Курносова О.А.

Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в составе председательствующего Дедневой Л.В., судей Фроловой Л.А., Павловой И.П., при секретаре О., заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Фроловой Л.А. дело по апелляционной жалобе М. на решение Басманного районного суда города Москвы от 24 апреля 2013 года, которым постановлено:
Взыскать с М. в пользу ООО "Харизма Плюс": гарантийный взнос в размере ** руб. ** коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 13.11.2012 г. по 24.04.2013 г. в размере ** руб.
Взыскать с М. в пользу ООО "Импульс": гарантийный взнос в размере ** руб. ** коп., проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 13.11.2012 г. по 24.04.2013 г. в размере ** руб.,

установила:

ООО "Харизма Плюс" и ООО "Импульс" обратились в суд с исковыми заявлениями к М. о взыскании гарантийного взноса по договору, процентов за пользование чужими денежными средствами. Исковые заявления объединены в одно производство.
В обоснование своих требований истцы указали, что заключили с М. договоры аренды нежилых помещений, по окончании срока действия договоров арендаторы освободили помещения, однако, до настоящего времени арендодатель М. не возвратила гарантийные взносы, в связи с чем на сумму взноса подлежат начислению проценты по день вынесения решения.
Представители истцов в судебном заседании исковые требования поддержали.
Представитель ответчика в судебном заседании возражал против удовлетворения требований.
Судом постановлено приведенное выше решение, об отмене которого просит М. по доводам апелляционной жалобы.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя М. по доверенности Л., возражения представителя ООО "Харизма Плюс" и ООО "Импульс" - по доверенностям П., обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями закона.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается.
Из материалов дела следует, что 29 декабря 2007 года между ООО "Харизма Плюс" и М. заключен договор аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: ***, договор заключен на период с 29 декабря 2007 года по 27 декабря 2008 года.
Сторонами заключены дополнительные соглашения к указанному договору. Дополнительным соглашением N 8 от 24 сентября 2012 года срок договора аренды продлен до 31 октября 2012 года.
ООО "Харизма Плюс" во исполнение п. 4.1 договора и дополнительных соглашений N 2 от 20 августа 2009 года, N 3 от 23 декабря 2010 года оплатило М. сумму гарантийного взноса в размере ** руб. ** коп.
29 декабря 2007 года между ООО "Импульс" и М. заключен договор аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: ***, договор заключен на период с 29 декабря 2007 года по 27 декабря 2008 года.
Дополнительным соглашением N 6 от 24 сентября 2012 года срок договора аренды продлен до 31 октября 2012 года.
ООО "Импульс" во исполнение п. 4.1 договора и дополнительных соглашений N 1 от 20 августа 2009 года, N 2 от 23 декабря 2010 года оплатило М. сумму гарантийного взноса в размере ** руб. ** коп.
Судом установлено, что в дальнейшем договоры аренды сторонами не продлевались, таким образом, действие договоров аренды от 29 декабря 2007 года, заключенных между ООО "Харизма Плюс", ООО "Импульс" и М., фактически прекращено с 01 ноября 2012 года.
В силу п. 4.5 договоров от 29 декабря 2007 года арендодатель возвращает сумму гарантийного взноса полностью либо оставшуюся ее часть в течение 7 банковских дней с момента подписания акта приема-сдачи объекта арендодателю.
Поскольку в силу п. 3.4. договоров аренды у арендатора имеется обязанность возвратить имущество в последний день срока действия договора аренды по акту приема-сдачи, а у арендодателя соответственно имеется обязанность принять данное имущество, и, учитывая, что М. отсутствовала на объекте в последний день срока действия договора, суд пришел к выводу о том, что арендодатель фактически уклонилась от принятия помещений, подписания актов приема-передачи помещений.
При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о том, что оснований для удержания сумм гарантийного взноса не имеется, с ответчика подлежит взысканию в пользу ООО "Харизма Плюс" сумма гарантийного взноса в размере ** руб. ** коп. и в пользу ООО "Импульс" сумма гарантийного взноса в размере ** руб. ** коп.
Проверяя довод представителя ответчика о том, что нежилые помещения оставлены арендаторами с недостатками и ущербом, который покрывается гарантийными взносами, суд первой инстанции проанализировал условия договоров аренды нежилых помещений и действия сторон к моменту прекращения действия договоров.
Согласно п. 3.3. договоров от 29 декабря 2007 года при освобождении занимаемых объектов арендатор обязан возместить арендодателю согласно дефектной ведомости и расчету, составленным арендодателем и подписанным обеими сторонами, стоимость предстоящего косметического ремонта арендуемых помещений, в течение 7 календарных дней с момента подписания дефектной ведомости обеими сторонами.
В судебном заседании установлено, что 04 декабря 2012 года арендаторам - ООО "Харизма Плюс", ООО "Импульс" передан проект дефектной ведомости, содержащий описание недостатков помещений и перечень недостающего имущества.
Поскольку осмотр помещений, на основании которого составлен проект дефектной ведомости, производился в отсутствие представителей арендаторов, о проведении осмотра арендаторы извещены не были, в проекте дефектной ведомости не содержится перечень строительно-отделочных работ и их стоимость, а лишь перечислены недостатки, представителями арендаторов в установленный срок были направлены возражения на проект дефектной ведомости.
Учитывая, что истцами представлены возражения на проект дефектной ведомости, в силу п. 3.3 договоров аренды дефектная ведомость не считается согласованной.
Таким образом, суд не принял во внимание доводы представителя ответчика о том, что из суммы гарантийного взноса подлежит удержанию стоимость недостающего имущества, а также расходы на косметический ремонт нежилых помещений, поскольку убытки ответчика в результате виновных действий арендаторов не подтверждены доказательствами.
На основании ст. 395 ГК РФ, предусматривающей уплату процентов за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица, суд первой инстанции, исходя из того, что арендодатель не возвратила истцам сумму гарантийного взноса после освобождения арендаторами нежилых помещений, с 13 ноября 2012 года имела место просрочка, обоснованно взыскал проценты за пользование чужими денежными средствами в пользу ООО "Харизма Плюс" 28 405 руб. и в пользу ООО "Импульс" ** руб.
Не соглашаясь с решением суда, М. в апелляционной жалобе указала, что гарантийный взнос является способом обеспечения исполнения обязательств, обладающим признаками залога и удержания.
Между тем, признаков залога или удержания в избранном сторонами договоров способе обеспечения исполнения обязательств не усматривается. Положения ст. ст. 334, 359 ГК РФ не регулируют правоотношения, возникшие в связи с передачей и возвратом гарантийного взноса по договорам аренды нежилых помещений.
Так, в силу п. 4.1 договоров аренды нежилых помещений, гарантийный взнос является мерой обеспечения исполнения арендатором своих обязательств по настоящему договору, в течение всего срока действия договора гарантийный взнос находится у арендодателя.
Согласно п. 4.3 договоров, в случае если по вине арендатора причинены повреждения объекту(-ам), общим площадям здания, самому зданию, прилегающей территории к зданию, имуществу арендодателя или арендатор иным образом причинит арендодателю убытки, сторонами составляется акт повреждения и/или причиненных арендодателю убытков, на основании которого арендодатель вправе в любое время удержать причитающиеся ему суммы, в том числе суммы начисленных штрафов, пени, из средств гарантийного взноса.
Порядок удержания сумм из гарантийного взноса в счет погашения убытков сторонами на дату прекращения действия договоров аренды не соблюден.
Между тем, в силу п. 4.5 договоров арендодатель возвращает арендатору сумму гарантийного взноса полностью либо оставшуюся ее часть в течение 7 банковских дней с момента подписания акта приема-передачи объекта арендодателю.
Поскольку действие договоров аренды нежилых помещений прекращено истечением срока, объекты освобождены арендаторами в срок, следовательно, вывод суда о взыскании с ответчика в пользу истцов сумм гарантийного взноса является правильным, нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, применены верно.
Довод жалобы о том, что в соответствии с п. 4.1 договоров аренды нежилых помещений проценты на гарантийный взнос не начисляются, не свидетельствует об ошибочности выводов суда о взыскании с ответчика процентов.
Судом проценты на суммы гарантийного взноса не начислялись, положения ст. 395 ГК РФ применены с момента неправомерного удержания указанных денежных средств, которые в силу п. 4.5 договоров аренды должны быть возвращены арендаторам.
То обстоятельство, что судом первой инстанции отказано ответчику в принятии встречного искового заявления о возмещении убытков, не влечет отмену решения суда, поскольку ответчик М. не лишена возможности предъявить соответствующие исковые требования в отдельном судебном производстве. Из объяснений представителя ответчика в судебном заседании коллегии усматривается, что исковое заявление М. к ООО "Импульс" и ООО "Харизма Плюс" о расторжении договоров аренды и взыскании убытков принято Тверским районным судом г. Москвы к своему производству.
Довод апелляционной жалобы о нарушении правил подсудности спора со ссылкой на то, что требование о взыскании гарантийного взноса производно от основного обязательства и самостоятельного значения для определения подсудности дела не имеет, несостоятелен, основан на неправильном применении норм процессуального права.
В данном случае, поскольку истцами не заявлены споры о правах на недвижимое имущество, а предметом спора являются денежные средства в виде гарантийных взносов, положения ст. 30 ГПК РФ при определении подсудности настоящего спора неприменимы.
Судом правильно приняты к производству исковые заявления ООО "Харизма Плюс" и ООО "Импульс" по правилам ст. 28 ГПК РФ.
Доводы о нарушении судом норм процессуального права несостоятельны. Нарушений норм ГПК РФ, влекущих отмену решения, по делу не установлено.
В обоснование апелляционной жалобы также указано, что соглашения о расторжении договоров аренды и акты приема-возврата должны быть заключены в письменной форме, однако доказательств возврата арендодателю недвижимого и движимого имущества не представлено, в суде не установлено, расторгнуты ли данные договоры надлежащим образом, прекращены ли обязательства.
Эти доводы являлись предметом обсуждения судом первой инстанции. Они не опровергают выводы суда, не содержат обстоятельств, которые нуждались бы в дополнительной проверке, направлены на переоценку выводов суда, а потому не могут быть приняты судебной коллегией в качестве оснований к отмене обжалуемого решения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Басманного районного суда города Москвы от 24 апреля 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу М. - без удовлетворения.