Продавец не получил деньги за квартиру

Михаил
,
Егорьевск
25.06.2020

В апреле 2011 года моим отцом был заключен договор купли продажи и продан объект недвижимости своему племяннику. спустя 2 года отец умер. Могу ли я , спустя такое длительное время, признать сделку недействительной если деньги за продажу данной недвижимости отец так и не получил?

Ответил адвокат -
Королева С.О.

Здравствуйте Михаил!
Согласно ч. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе (в редакции, действующей на момент совершения сделки).
В соответствии с ч. 1 ст. 178 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент совершения сделки) сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.
Сделка, совершенная под влиянием существенного заблуждения, оспорима, в связи с тем, что в результате получает выражение неправильно сложившаяся воля одной из ее сторон и возникают иные последствия, нежели те, которые она на самом деле имела в виду.
В силу положений ч. 1 ст. 179 Гражданского Кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной, а также сделка, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно требованиям статьи 181 Гражданского Кодекса Российской Федерации иск о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Таким образом, у вас, как у наследника, была возможность течение года с момента смерти отца, обратиться в суд с иском о признании данного договора недействительным. В настоящее время срок исковой давности вами пропущен. Это не лишает вас права и сейчас подать такой иск в суд, но по заявлению ответчика суд обязан будет применить положения закона об исковой давности и отказать вам в иске.
Отдельно необходимо отметить, что ваш отец при жизни также не был лишен возможности обратиться в суд с иском о расторжении договора купли-продажи в виду не осуществления покупателем оплаты по договору, либо о взыскании денежных средств в виде неосновательного обогащения. Он этого не сделал, указанный факт будет свидетельствовать не в вашу пользу.
Относительно возможности подачи вами иска о расторжении договора купли-продажи квартиры имеется следующая судебная практика:
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 октября 2018 г. N 33-19842/2018

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Науширбановой З.А.,
судей: Александровой Н.А. и Смирновой О.В.,
при секретаре Г.И.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Н. ФИО15 к С.Р. ФИО16 о расторжении договора купли-продажи квартиры
по апелляционной жалобе представителя Н. - Г.Р. на решение Калининского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 06 августа 2018 года.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Александровой Н.А., объяснения представителя Н. - Г.Р., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, С.Р., его представителя П., считавших решение законным и обоснованным, судебная коллегия

установила:

Н. обратилась в суд с вышеуказанным исковым заявлением, в обоснование указала, что является наследником по завещанию на квартиру, расположенную по адресу: адрес, после смерти отца В.А., умершего дата. Обратившись к нотариусу, истец узнала, что отец при жизни продал указанную квартиру С.Р. Считает, что ответчик уклоняется от исполнения обязательств по оплате квартиры, с дата до настоящего времени оплата за квартиру в размере 1 700 000 рублей не произведена. При жизни отец не упоминал о продаже квартиры и получения за нее денег. Истец также не получала денег от ответчика за квартиру. Считает, что договор купли-продажи был заключен без фактической передачи денег. Акты приема-передачи денег от дата и дата истец считает недопустимыми доказательствами исполнения покупателем обязательств по оплате продавцу недвижимого имущества в сумме 1 700 000 рублей. Не оплатив приобретенное недвижимое имущество, ответчик С.Р. допустил существенное нарушение условий договора купли-продажи, что повлекло для продавца и впоследствии для истца значительный ущерб. Ответчику истцом была направлена претензия с требованием о расторжении договора, которая оставлена без удовлетворения.
В связи с чем, уточнив исковые требования, Н. просит расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: адрес, от дата, заключенный между С.Р. и В.А.; обязать С.Р. возвратить ей указанную квартиру; признать за Н. право собственности на квартиру, расположенную по адресу: адрес.
Решением Калининского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 06 августа 2018 года в удовлетворении исковых требований Н. отказано.
Представитель Н. - Г.Р. не согласившись с указанным решением суда, обратился с апелляционной жалобой, считая его постановленным с нарушением норм материального и процессуального права.
Лица, участвующие в деле и не явившиеся на апелляционное рассмотрение дела, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом. Судебная коллегия, принимая во внимание отсутствие возражений, руководствуясь ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), рассмотрела дело без участия указанных лиц.
Проверив оспариваемое решение в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 указанного Кодекса, не применяются.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Судом первой инстанции установлено и подтверждается материалами дела, что дата между продавцом В.А. и покупателем С.Р. заключен договор купли-продажи, по которому ответчик приобрел в собственность однокомнатную квартиру по адресу: адрес, принадлежащую продавцу на основании договора передачи жилых квартир в собственность от дата, утвержденного постановлением Администрации Калининского района N... от дата.
Согласно п. 3. указанного договора купли-продажи стоимость отчуждаемой квартиры составляет 1 700 000 рублей, которая уплачивается покупателем продавцу в два этапа: денежная сумма в размере 1 300 000 рублей - наличными в день подписания настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Башкортостан; оставшиеся 400 000 рублей - в течение пяти рабочих дней со дня подписания настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Башкортостан.
Согласно акту приема-передачи от дата между В.А. и С.Р. во исполнение договора купли-продажи от дата продавец передал, а покупатель принял в собственность квартиру по адресу: адрес. В свою очередь, в день подписания договора С.Р. уплачена В.А. денежная сумма в размере 1 300 000 рублей наличными. Покупатель объект недвижимости по вышеуказанному адресу осмотрел и принял, каких-либо претензий к его техническому состоянию не имеет. Акт приема-передачи подписан как покупателем С.Р., так и продавцом В.А.
дата Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан произведена государственная регистрация права собственности С.Р. на спорную квартиру.
дата В.А. и С.Р. во исполнение договора купли-продажи от дата подписан акт приема-передачи, согласно которому покупателем уплачена продавцу денежная сумма в размере 400 000 рублей.
дата В.А. умер.
При жизни В.А. было составлено завещание от дата, удостоверенное нотариусом С.И., согласно которому он завещал все свое имущество, которое ко дню его смерти окажется ему принадлежащим, в чем бы таковое не заключалось и где бы оно не находилось, в том числе квартиру, находящуюся по адресу: адрес, дочери В. (после заключения брака Н.) С.А.
По заявлению Н. от дата нотариусом Л. заведено наследственное дело к имуществу В.А., умершего дата. В материалах наследственного дела имеется заявление дочери В.Л., согласно которому наследником на обязательную долю она не является, на наследство не претендует.
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для расторжения договора купли-продажи квартиры от дата, поскольку покупателем стоимость квартиры оплачена в полном объеме, что подтверждается представленными в материалы дела актами приема-передачи денежных средств в сумме 1700 000 руб. в соответствии с условиями заключенного между В.А. и С.Р. договора купли-продажи от дата. Обоснованно принято во внимание судом и то обстоятельство, что требований о приостановлении государственной регистрации сделки, расторжении договора купли-продажи ввиду нарушения покупателем его условий по оплате квартиры, претензий и других возражений по исполнению договора купли-продажи В.А. при жизни не заявлял, не обращался с соответствующими заявлениями ни в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, ни к С.Р., ни в правоохранительные органы, что свидетельствует об отсутствии у В.А. оснований для расторжения договора купли-продажи, в том числе, по мотиву нарушения его существенных условий ввиду отсутствия оплаты. Каких-либо объективных, относимых и допустимых доказательств неисполнения ответчиком обязательств по договору купли-продажи квартиры от дата истцом не были представлены, показания допрошенных по ходатайству истца свидетелей также не являются таковыми доказательствами.
Кроме того, как установлено судом, Н. обращалась в суд с иском к С.Р. о признании договора купли-продажи от дата квартиры недействительным на том основании, что продавец В.А. на момент заключения сделки не был способен понимать значение своих действий и руководить ими.
Вступившим в законную силу решением Калининского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 23.08.2017 года в удовлетворении исковых требований Н. было отказано за необоснованностью.
Помимо этого, решением Калининского районного суда г. Уфы РБ от дата, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от дата, Н. отказано в удовлетворении исковых требований к С.Р. о признании договора купли-продажи от дата спорной квартиры недействительным по тем основаниям, что В.А. о состоявшейся сделке не упоминал, договор купли-продажи от дата, акт приема-передачи от дата, акт приема-передачи от дата не подписывал, денежные средства по договору купли-продажи не получал.
Указанными судебными постановлениями довод истца о безденежности оспариваемой сделки был отклонен за необоснованностью, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно признал данное обстоятельство в соответствии с положениями ст. 61 ГПК РФ как преюдициальное, которое не доказывается вновь и не подлежит оспариванию при рассмотрении настоящего дела, в котором участвуют те же лица.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, отмечая, что допустимых доказательств существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата приобретенного имущества, предоставляющая право продавцу требовать расторжения этого договора с возвратом ему переданного покупателю имущества, Н. в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ суду не представлено.
Приведенные заявителем в апелляционной жалобе доводы о недоказанности ответчиком исполнения существенных условий договора аналогичны доводам иска, являлись предметом рассмотрения суда первой инстанции, им дана надлежащая правовая оценка.
Оснований для их переоценки у судебной коллегии не имеется.
Учитывая изложенное, доводы апелляционной жалобы не свидетельствуют о нарушении судом норм материального или процессуального права, не содержат каких-либо обстоятельств, которые опровергали бы выводы судебного решения, а по существу сводятся к иному толкованию норм материального права и иной субъективной оценке исследованных судом доказательств и установленных обстоятельств, в связи с чем на законность и обоснованность состоявшегося судебного постановления не влияют.
Руководствуясь ст., ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Калининского районного суда города Уфы Республики Башкортостан от 06 августа 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Н. - Г.Р. - без удовлетворения.

Председательствующий
З.А.НАУШИРБАНОВА

Судьи
Н.А.АЛЕКСАНДРОВА
О.В.СМИРНОВА