Здравствуйте!
Между сторонами подписан договор купли-продажи жилого дома и земельного участка. Документы были сданы сторонами для государственной регистрации, но регистрация приостановлена по заявлению продавца, поскольку денежные средства по договору покупателем ему переданы не были. Покупатель со своей стороны писать заявление о прекращении процедуры государственной регистрации...
Два договора купли-продажи на одну квартиру
Здравствуйте, подскажите, как правильно поступить: заключила договор купли-продажи квартиры, внесла деньги, подписали акт приема-передачи и подали на регистрацию. Но регистрация не пошла по той причине, что буквально за несколько дней до этого продавец заключила договор купли-продажи на эту же квартиру с другим человеком, но там регистрация не пошла по заявлению продавца. Когда я ее спросила в чем дело, она сказала, что продает квартиру только мне, что тот покупатель ей не отдал денег, поэтому она остановила регистрацию. Но как мне оформить право собственности на квартиру?
Ответил адвокат -
Королева С.О.
Здравствуйте Дарья!
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" изложена позиция, согласно которой иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
При вынесении решений суды ссылаются на данное Постановление и указывают, что по смыслу указанных разъяснений если на объект недвижимости претендуют несколько покупателей, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, а переход права собственности на спорный объект недвижимости не зарегистрирован ни за одним из них, то преимуществом обладает тот покупатель, которому объект недвижимости передан в фактическое владение и пользование.
Так, в Постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15.05.2015 N Ф01-1309/2015 по делу N А31-7058/2014 (Определением Верховного Суда РФ от 07.08.2015 N 301-ЭС15-8350 отказано в передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра данного Постановления) рассматривалось требование о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи и о признании недействительным договора дарения. Продавец подарил третьему лицу объекты недвижимости, являющиеся предметом заключенного ранее договора купли-продажи, и обратился к покупателю с предложением расторгнуть договор купли-продажи. Суд отказал в удовлетворении требования, указав, что основания для регистрации перехода права собственности отсутствуют, так как имущество находилось в фактическом владении третьего лица.
В Апелляционном определении Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 29.04.2015 по делу N 33-936/2015 требование о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру было, напротив, удовлетворено, поскольку было установлено, что обязательство продавца по передаче имущества исполнено в момент подписания договора купли-продажи. Квартира, переданная истцу, который получил от продавца ключи и паспорта на индивидуальные приборы учета, установленные в квартире, уже не могла быть передана третьему лицу по сделке, заключенной после заключения договора с истцом.
Таким образом, вы вправе обратиться в суд с иском о признании за вами права собственности, обосновывая требования тем, что квартира вам фактически передана в пользование и все финансовые обязательства вами исполнены в полном объеме.
