Два договора купли-продажи на одну квартиру

Дарья
,
Киров
27.08.2020

Здравствуйте, подскажите, как правильно поступить: заключила договор купли-продажи квартиры, внесла деньги, подписали акт приема-передачи и подали на регистрацию. Но регистрация не пошла по той причине, что буквально за несколько дней до этого продавец заключила договор купли-продажи на эту же квартиру с другим человеком, но там регистрация не пошла по заявлению продавца. Когда я ее спросила в чем дело, она сказала, что продает квартиру только мне, что тот покупатель ей не отдал денег, поэтому она остановила регистрацию. Но как мне оформить право собственности на квартиру?

Ответил адвокат -
Королева С.О.

Здравствуйте Дарья!
В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" изложена позиция, согласно которой иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к ст. 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
При вынесении решений суды ссылаются на данное Постановление и указывают, что по смыслу указанных разъяснений если на объект недвижимости претендуют несколько покупателей, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, а переход права собственности на спорный объект недвижимости не зарегистрирован ни за одним из них, то преимуществом обладает тот покупатель, которому объект недвижимости передан в фактическое владение и пользование.
Так, в Постановлении Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 15.05.2015 N Ф01-1309/2015 по делу N А31-7058/2014 (Определением Верховного Суда РФ от 07.08.2015 N 301-ЭС15-8350 отказано в передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ для пересмотра данного Постановления) рассматривалось требование о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи и о признании недействительным договора дарения. Продавец подарил третьему лицу объекты недвижимости, являющиеся предметом заключенного ранее договора купли-продажи, и обратился к покупателю с предложением расторгнуть договор купли-продажи. Суд отказал в удовлетворении требования, указав, что основания для регистрации перехода права собственности отсутствуют, так как имущество находилось в фактическом владении третьего лица.
В Апелляционном определении Верховного суда Республики Саха (Якутия) от 29.04.2015 по делу N 33-936/2015 требование о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру было, напротив, удовлетворено, поскольку было установлено, что обязательство продавца по передаче имущества исполнено в момент подписания договора купли-продажи. Квартира, переданная истцу, который получил от продавца ключи и паспорта на индивидуальные приборы учета, установленные в квартире, уже не могла быть передана третьему лицу по сделке, заключенной после заключения договора с истцом.
Таким образом, вы вправе обратиться в суд с иском о признании за вами права собственности, обосновывая требования тем, что квартира вам фактически передана в пользование и все финансовые обязательства вами исполнены в полном объеме.