Сделка под влиянием обмана

Кирилл
,
Москва
12.08.2020

Здравствуйте!
Между сторонами подписан договор купли-продажи жилого дома и земельного участка. Документы были сданы сторонами для государственной регистрации, но регистрация приостановлена по заявлению продавца, поскольку денежные средства по договору покупателем ему переданы не были. Покупатель со своей стороны писать заявление о прекращении процедуры государственной регистрации отказался и обратился в суд с иском о государственной регистрации прав на земельный участок и жилой дом, в котором указал, что свои обязательства покупателя по договору исполнил, что подтверждено распиской. Продавец в свою очередь заявил встречный иск к покупателю о признании подписанного им договора купли-продажи недействительным, поскольку заключен им под влиянием обмана со стороны покупателя, который своих обязательств покупателя по оплате цены сделки не исполнил и не намерен был исполнять.
Является ли правильной позиция продавца, когда он утверждает, что сделка совершена им под влиянием обмана?

Ответил адвокат -
Королева С.О.

Здравствуйте Кирилл!
В Апелляционном определении Нижегородского областного суда от 01.08.2017 по делу N 33-8856/2017, например, разъяснено, что по смыслу п. 2 ст. 179 ГК РФ при совершении сделки под влиянием обмана волеизъявление потерпевшей стороны не соответствует ее действительной воле либо она вообще лишена возможности действовать по своей воле и в своих интересах. При этом под обманом подразумевается умышленное введение стороны в заблуждение с целью склонить другую сторону к совершению сделки. Заинтересованная в совершении сделки сторона преднамеренно создает у потерпевшего не соответствующее действительности представление о характере сделки, ее условиях, личности участников, предмете, других обстоятельствах, влияющих на его решение. При совершении сделки под влиянием обмана формирование воли потерпевшего происходит не свободно, а вынужденно, под влиянием недобросовестных действий контрагента, заключающихся в умышленном создании у потерпевшего ложного представления об обстоятельствах, имеющих значение для заключения сделки. Как подчеркнул суд, обязательным условием применения ст. 179 ГК РФ является наличие умысла на совершение обмана. Обман представляет собой умышленное введение другой стороны в заблуждение с целью вступить в сделку. Обман может заключаться в утверждениях об определенных фактах и в умолчании, намеренном сокрытии фактов и обстоятельств, знание о которых отвратило бы потерпевшего от совершения сделки.

По мнению Челябинского областного суда (Апелляционное определение от 19.05.2017 N 11-6338/2017), сославшегося на п. п. 1 и 2 ст. 179 ГК РФ, по смыслу названной нормы обман представляет собой умышленное введение стороны в заблуждение с целью вступить в сделку, обман может относиться как к элементам самой сделки, так и к обстоятельствам, находящимся за ее пределами, в том числе к мотивам, если они имели значение для формирования воли участника сделки, обманные действия могут совершаться в активной форме или же состоять в бездействии (умышленное умолчание о фактах, могущих воспрепятствовать совершению сделки). При совершении сделки под влиянием обмана формирование воли стороны сделки (потерпевшего) происходит не свободно, а вынужденно, под влиянием недобросовестных действий другого лица (контрагента), заключающихся в умышленном создании у потерпевшего ложного (искаженного) представления об обстоятельствах, имеющих значение для заключения сделки.

По мнению Московского городского суда (Апелляционное определение от 26.04.2017 по делу N 33-15593/2017), разъяснившего порядок применения ст. ст. 167 и 179 ГК РФ, обман предполагает определенное виновное поведение стороны, пытающейся убедить другую сторону в таких качествах, свойствах и последствиях сделки, которые заведомо наступить не могут. При этом под влиянием обмана происходит формирование порока воли, которое вызвано внешним воздействием, которое возможно как путем действия, так и путем бездействия.

Из данных разъяснений судов следует, что утверждения продавца, что покупатель ввел его в заблуждение при заключении договора, что на самом деле он не имел желания вносить оплату по договору, требуют серьезного доказывания. Доказать наличие умысла на обман при отсутствии дополнительных доказательств практически невозможно, что делает подобное требование малоперспективным.