Признание сделки недействительной при злоупотреблении правом

Анна
,
Москва
05.08.2020

Купили квартиру у человека, он получил ее по наследству, продавал почти сразу после оформления у нотариуса. Цена была хорошая, купили. Сейчас выяснилось, что в отношении нее на момент купли-продажи шел судебный спор по иску другого наследника, который пропустил срок для принятия наследства. Продавец нам об этом не сказал. Возможно ли признание недействительным договора купли-продажи квартиры по иску того наследника?

Ответил адвокат -
Королева С.О.

Здравствуйте Анна!
Согласно п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Гражданско-правовая сделка купли-продажи недвижимости соответствует закону если:
- совершается продавцом и покупателем своей волей и в своем интересе;
- направлена на прекращение права собственности на недвижимое имущество у продавца и возникновение его у покупателя;
- не нарушает права и интересы третьих лиц.
В данной же ситуации сделка совершена в период, когда имущество находилось в споре, вследствие чего возникают сомнения как в интересе, экономической обоснованности сделки для покупателя (ввиду того что собственник имущества однозначно неизвестен, а значит, и неизвестна и дальнейшая судьба спорного имущества, возможно принятие судебного акта об истребовании имущества у продавца), так и в направленности воли сторон на переход права собственности к покупателю (поскольку стороны сделки должны действовать добросовестно и разумно, продавец обязан предложить свободное от бремени имущество либо уведомить покупателя об обременениях, покупатель же должен воспользоваться доступной информацией об имуществе).
Соответственно, данная сделка купли-продажи недвижимости совершена сторонами, злоупотребившими правом, поскольку была направлена не на прекращение права собственности у продавца и возникновение его у покупателя, а на препятствие исполнению судебного акта в случае, если таковой будет принят не в пользу продавца.
Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.03.2015) злоупотребление правом при совершении сделки нарушает запрет, установленный ст. 10 ГК РФ, поэтому такая сделка признается недействительной на основании ст. ст. 10 и 168 ГК РФ.
На основании изложенного сделка купли-продажи недвижимости в период, когда в отношении данной недвижимости шел судебный спор, может быть признана недействительной по основанию ст. 168 ГК РФ. Причем суды отказывают покупателю имущества в предоставлении защиты как добросовестному приобретателю (Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 24.12.2014 N Ф09-8314/14 по делу N А50-2020/2014, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 29.04.2015 N Ф03-1039/2015 по делу N А59-841/2009).
Таким образом, в свете толкования, данного Обзором судебной практики Верховного Суда РФ N 1 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.03.2015), сделка купли-продажи недвижимости может быть сочтена судами ничтожной сделкой по п. 2 ст. 168 ГК РФ и ст. 10 ГК РФ как совершенная и продавцом, и покупателем не с целью вступления в гражданско-правовые отношения, а с целью злоупотребления правом.